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年,在北京新政后,3月22日,廊坊市一纸限购令紧随其后,立即击退了疯狂的投资客,6月限购升级,北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明,且限购1套,这彻底让环京楼市冰封。
北三县从年3月到达顶峰之后,个盘已经普遍跌去了35%-40%以上。
目前市场已经见底企稳,与去年12月最低谷相比,每平米微幅上涨了一两千元。
环京里面,由于时间有限,我只选择了探访北三县,其他地方没机会去了,如果你想投资或者自住,可以参照我的方法去判断他们将来是否有发展机会。
一,行情摸底
1、燕郊
燕郊,已经成为名副其实的睡城,5月29日晚上十点多,我们从通州赶往燕郊,通燕高速路上还在堵车,很多在国贸上班,买不起或租不起北京房子的人,只能越过通州,住在燕郊。
每天都有数十万人往返于北京和燕郊之间,早出晚归,挤上一辆公交车可能都要耗时很长,每天花在路上的时间动辄几小时,北漂的辛酸,让人心疼,北京无处安放的身躯,只能退而求其次蜗居在这个小镇上,承载着他们梦想实现的那一天。
燕郊房价从年3月到达顶峰之后,个盘已经普遍跌去了35%-40%以上,下图只是均价,已经跌了20%。
数据来源:安居客中商产业研究院整理
举几个例子:
1、首尔甜城,燕郊跌幅最大的一个盘,当时炒作年北京会通过来地铁,所以涨幅也是燕郊最大的,链家上的成交记录,80平米2房,去年3月成交价3.87万/平米,去年11月同样户型成交价降到近2万,一平米跌了1.87万,下跌48%,现在反弹到2.37万/平米。
2、潮白人家,最高时3.3万/平米,最低跌到2万,跌幅39%,现在反弹到2.2万。
3、福成上上城五期,也是燕郊的知名代表盘,最高峰涨到3万,现在跌到1.7万,跌幅43%,回到了年6月疯狂之前,比平均跌幅大,也是因为挨着电厂,而且属于燕郊老城,从老城出来上高速那段路出来就要赌上半个小时。加上小区大,投资客非常多,抛盘的多了。
4、美林湾,09年的房子,两房最高涨到3.5万/平米,今年1月最低跌到2万,跌幅43%,现在小幅反弹到2.3万/平米左右。
5、纳丹堡,燕顺路最大小区,大部分户型最高涨到3.2万,最低跌到1.9万,普遍下跌40%,现在2.2万/平米。
跟中介了解到,调控之前,去燕郊疯狂买房的,70%以上都是投资客,大多是在2.8万-3.5万/平米之间买入,如今全部被套牢了!调控之后买燕郊的基本就是刚需了。
跟链家燕顺路门店的置业顾问祁海泉聊了下,他们在燕郊去年最高峰时有一百多家店,因为成交量剧烈萎缩,现在缩到60家店,缩减了近一半。刚限购时,整个燕郊链家每月成交量只有三四十套,后来开始有所好转,去年12月,是价格的最低谷,一个月成交一百多套,这两个月价格止跌企稳,成交量也在回升,每月可以成交两百套左右,说明市场确实是在好转了,但跟疯狂时比,还是天壤之别,去年最鼎盛时光链家在燕郊就能成交多套。链家占燕郊市场份额约25%,现在整个燕郊每月成交量约套。
祁海泉说,包括老旧小区在内,燕郊的存量房源总共有30万套,链家内网委托出售的总共三千套,据此估算,整个燕郊市场在售房源大约有1.2万套左右。
他说燕郊常住人口已达到万人,本地户籍70万,其中原住民40万,30万是外地迁过来的,加上流动人口万。(我查公开资料是年常住75万人,后面没有查到数据)但燕郊只是一个镇,已经相当于很多地级市的人口数了。
如果住在燕郊燕顺路两侧,去国贸上班,在不堵车的情况下,33公里,开车40分钟,但早晚高峰通常都会堵车,所以至少需要一个小时,不过这个通勤时间,对于大北京来说,大家习以为常了。
但住在燕郊老城区的更悲剧,因为国道上每天上下班还要堵上三四十分钟,据说京秦高速,徐尹路潮白河大桥年底通车,可以缓解南面交通压力。
燕郊未开发土地还很多,但现在纳入了通州统一规划,北三县都不再出让新土地,燕郊在卖的新项目主要是商住楼,比如三九街区1.5-1.7万/平米,首尔甜城1.8万/平米,而且都是以前批的地。住宅项目都是以前出让的土地,水榭花城,毛坯价格2万/平米左右,一次性付款,草签合同,或者三年分期付款,可以破限购,现在开始交社保,三年之后再网签。中兴和园,2.3-2.5万/平米。
2、大厂潮白新城
最具代表楼盘孔雀城(下图),0多亩地,目前新房均价1.9-2万/平米,去年限购之前,最高价2.7-2.8万/平米,也跌了28.5%。陪我看房的小刘年6月买了一套,当时只要0元一平。二手房能售的只有一期和二期,去年限购之前最高涨到3.3万/平米,当时反而是投资的多,现在投资基本绝迹了。
跟一家中介了解到,孔雀城一期,刚成交了一套85平米,总价万元,单价1.52万/平米,跟高峰比起来跌了55%,银行可以评估到1.6-1.7万/平米。
由于限购,有些买家苦于没有购房资格,只能冒着风险,给中介首付款,买家是外地户口,首付要一百万,三年后再申请贷款,有了社保再过户。中介说,买家住着房子,压着业主资料,可以不用怕业主一房两卖。
这种情况,从法律上来说,当然是无法完全避免业主一房多卖的风险,好在孔雀城市场也不大,买家如果担心,可以跟所有中介都问一遍,房子之前是不是成交过,毕竟现在市场不好,房子要想卖出去,业主肯定是同时在各个中介放盘的。
燕郊经过十年才有今日的完成成熟,其余环京地区都还处于在发展初期,所以很多人并不看好除燕郊以外的其他环京地区,认为全部是投资客在炒作,大家炒来炒去,没有人接盘,也是枉然。
房子终究是用来住的,如果没有人住,那必然是泡沫,只要有人住,那就有发展起来的希望,所以我特意实地探访了孔雀城一期和二期,年、年交房,至今有四五年,入住率确实非常高。
中介告诉我,现在入住率有七八成,其中30%的是刚需自住,30%投资自住,30%是租房,去年北京遣散人口,很多人跑到这边来租房了,两房租金一个月只要元,白天空荡荡,一到晚上全回来了。
如下图,从马路两边停满的车辆也可以看出小区居住的人气很旺,路边还有一大群大爷们在下着象棋,在这边养老的人群也不少。
孔雀城一二期现在入住率高,就足以说明了大厂未来是能够像燕郊一样发展起来的,只是它起步晚,需要时间。
碰到两个刚从固安看完房过来的美女,都在北京上班,打算给老人买房住周边养老。固安孔雀城环境比这边还好,她是年以元/平米在固安孔雀城卖了一套一居室,现在涨到1.5万/平米,现租元/月,据她说固安南边入住率没有北边高。
相比燕郊,大厂还处于发展初期,大厂毗邻通州,通州成为副中心后,从地理优势上,大厂还是有发展空间的。
住在大厂的人,很多人选择拼车十多元到六号线,也有公交车,一个到八通线,一个到六号线,虽然没有地铁通大厂,但只要有人的地方,肯定会有其他交通工具,只是没有燕郊那么多线路。
潮白新城周边绿化很好,人居环境非常漂亮,商业配套暂时还没有跟上,后期随着入住率的提高,会逐渐跟上。
潮白新城板块除了孔雀城外,新盘供给量已不多,另外只有一个小盘早安北京,4月份因为大张旗鼓违规销售,引发媒体