距离北京新机场通航仅1月余，新机场周边辐射区域成投资高地，从年4月开始，世联评估价值研究院已计划立足评估视野，利用世联评估EVS数据中心所监控的房地产市场数据，结合城市经济、区位等多维度分析，为读者奉献全套北京新机场周边航城投资的速览手册，首期深度报道了周边最近航城固安，本期将聚焦廊坊市及其所辖永清、霸州等地。
北京大兴国际机场建设近况
作为国家“超级工程”，北京大兴国际机场（以下简称“北京新机场”）已于年6月30日全面竣工（含机场主体工程、保障通航的配套工程等），顺利从工程建设阶段转入运营准备阶段。在年9月30日正式运营前，北京新机场将进行6次综合演练，覆盖航站楼、飞行区、公共区和货运区全部区域，已于7月19日、8月2日进行了两次综合演练。北京新机场高速和北线高速于7月1日正式放行通车，8月8日北京新机场综合服务楼正式命名为“华润置地中心”。机场运行中心已完成人员的正式入驻，首都机场集团各专业公司也将于8月中旬全部入驻，进入常态运行。在北京新机场正式运营之际，外围的交通市政配套等基础设施将同步投入使用。
北京新机场周边交通网络四通八达。早在新机场规划获批时，就一同布局了“五纵两横”的综合交通网，包括高速、城际铁路、高铁、地铁等7项工程。建成后，北京与周边区域的联系将更加紧密，往来通行将更加快捷，首都的辐射带动作用将得到强化，京津冀协同发展将推向深化。
北京新机场地跨京冀两地，具体涉及北京大兴区和河北廊坊市。河北省把廊坊市、固安县、永清县部分区域规划为空港新区，以承接北京优质要素和产业转移，承接北京非首都功能转移。随着北京大兴国际机场的建成运营，廊坊凭借其区位优势，将迎来经济社会发展的黄金机遇期。
廊坊永清霸州发展概况
1、廊坊概况
图1廊坊市主要荣誉
廊坊市幅员辽阔，面积6,平方公里，主城区面积54平方公里。年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县，全部与京津接壤。
廊坊市地理位置优越，区位优势突出。位于北京、天津两大城市之间，地处京津冀城市群核心地带，享有“京津走廊明珠”和“连京津之廊、环渤海之坊”等美誉。市区距北京天安门广场40公里，距天津中心区60公里，距首都和天津两大机场70公里，紧邻北京新机场，距天津港公里。
图2廊坊市区位图
廊坊近五年GDP仍保持两位数增长，人均GDP长期领先全国人均水平。年，廊坊GDP已经达到3,亿元，近五年在全国经济增速普遍放缓的情境下，廊坊GDP平均增速仍达到10%以上，比同期全国GDP增速高出2个百分点。从人均水平来看，年廊坊人均GDP达到64,元，近五年一直领先全国人均水平；近两年随着全国人均GDP快速增长，而廊坊人均GDP增速出现下滑，廊坊的领先优势逐渐减弱。年，廊坊城镇人均可支配收入超过4万元，在河北省居于前列，也位于全国平均水平线以上。
图-年廊坊人均GDP与全国比较
区域合作密切，对外来人口有一定吸引力。近年来借助北京、天津丰富的科技创新资源，廊坊加快构建科技成果“京津研发、廊坊孵化转化产业化”新格局，与京津合作共建了20余个协同创新基地、10余个京廊农业科技协同创新平台和成果转化基地，以及30余个产业技术创新联盟，全市9成以上的科技型企业与京津科研院所和高校建立了密切合作关系。廊坊对外来人口的吸引力彰显，年，廊坊常住人口.66万人，较年增加31.5万人，且比年户籍人口多出约4.2万人，呈现出人口净流入的局面。年常住人口城市化率达到60%，略高于全国整体水平（59.58%）。
2、永清概况
永清属廊坊中部县份，幅员面积平方公里，辖14个乡镇，1个街道办事处，2个省级工业园区，共个行政村，总人口40.53万。
区位优越。地处北京正南，位于京南中轴线上，县城距天安门和天津外环线各60公里，距北京亦庄开发区30公里，距廊坊市区15公里，是京津之间最具发展潜力和开发价值的黄金区域。
交通便捷。距首都机场80公里，北京新机场仅3.5公里（距北县界），距天津新港公里。京台高速、廊沧高速在境内丁字交叉，规划中的国道、北京新机场南高速、唐廊高速和廊霸、廊涿、廊大三条省级干线穿境而过，京九铁路津霸联络线横跨县域南部，在建的京霸城际纵贯县域西部。
3、霸州概况
霸州市地处河北省冀中平原东部，位于京、津、保三角地带中心。幅员面积平方公里，辖7镇5乡、1个省级经济开发区和1个办事处，个行政村街、18个社区，总人口65万。
区位优势凸显。北距首都北京80公里，东临天津70公里，西接雄安新区35公里。在京津冀协同发展格局中，霸州位于“三轴”的京津发展轴，又处在“四区”的中部核心功能区，在推进传统产业转型升级、高科技产业发展方面起着率先联动的重要作用，独特的区位优势决定了霸州必将成为促进区域协调发展、经济增长的战略重心。
交通网络完善。域内京九铁路、津霸铁路、大广高速、津保高速、廊沧高速及其他国省干道纵横交错，形成了较为完善的基础交通体系。同时，高速轨道交通快速发展，津保高铁已建成通车，京霸铁路预计年完工，北京新机场南高速与机场同步建设，对外联通更加便捷高效。京津保半小时交通圈已经形成，进一步巩固了霸州京南交通枢纽中心地位。
近年房地产市场调控政策
◆年7月24日，张高丽副总理在京津冀协同发展工作推动会议上指出，要对重点地区统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。
◆年以来，中央高层定调，政策始终保持对房地产的高压调控态势，反复强调“房住不炒”和长效机制建设，促进房地产业平稳健康发展。
◆廊坊市有关部门也于年4月相应出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称“廊九条”），采取区域性、差别化的9项具体措施，确保全市特别是环京周边县（市）稳定住房价格、遏制投机炒作，此次限购针对非本地户籍家庭，本地居民并未受到影响。
◆年3月，根据市场表现，廊坊市房管局等部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，调控政策加码，实行住房限购的区域扩大到廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县，对本地户籍居民家庭也实施限贷（首套、二套首付比分别不低于30%、50%，三套及以上停办商贷），实行差别化住房公积金贷款政策（首套、二套最低首付比调至30%、60%，三套及以上停贷；暂停异地贷、放款轮候）。
◆廊坊市政府还发布通告进一步规范房地产市场秩序，持续整治开发商、中介机构等违法违规行为。通过以上调控政策，综合运用行政、金融等多种手段，打击房地产市场乱象，遏制房价过快上涨，以达到“稳地价、稳房价、稳预期、稳市场”的目的。
图4年以来廊坊市主要房地产调控政策一览
土地市场分析
年1月至年7月，廊坊市累计成交宗地，土地出让金.3亿元，规划建筑面积总计约2,万平方米，平均溢价率5.99%。其中，住宅用地占1/3以上，工业和商办用地占一半以上，可见廊坊推地过程中产业用地和商业、居住用地并重，在承接北京产业转移和本地发展中做了大量前期准备。
图5年1月至年7月廊坊市累计土地成交情况
从各月度数据来看，年11月、12月土地市场成交活跃，工业、商业和居住用地都有不错表现。与年同期相比，年上半年廊坊土地市场逐步回暖，荣盛发展以及当地的房地产商、各类能源、高新技术、制造业等实业企业都在储备资源。
图6年1月至年7月廊坊市月度土地成交情况
从各行政区住宅用地来看，年1月至年7月，霸州土地成交规模最大，其次是广阳、安次，未来两到三年这三个地区预计会有较大面积的住宅楼盘入市。而固安、永清、三河（含燕郊）同期住宅用地规划建筑面积均不足50万平方米，未来两到三年这三个地区住宅供应放缓，市场可能也会更紧俏。
图7年1月至年7月廊坊市各行政区住宅用地成交情况
从各行政区商办用地来看，香河成交量最大，年1月至年7月累计成交30宗地，规划建筑面积达到万平方米；其他区县商办用地相对较少。
图8年1月至年7月廊坊市各行政区商办用地成交情况
商品房市场分析
年1月以来，廊坊商品房市场出现了较大波动，销售价格在年9月触底，略高于1万元/平方米，此后经过了两轮小幅反弹，目前正从高点回落。年7月，销售价格与去年同期相比下降了18%。与价格波动相对应，年1月至年2月，销售面积变动方向与销售价格正相反，自3月以来出现了“量价齐跌”的局面，各个层面的楼市调控成效显现。
图9年1月-年7月廊坊市商品房销售情况
从商品住宅销售情况来看，销售价格波动幅度相对收窄，年销售价格高点出现在7月，随后出现了下滑，12月触底反弹。年1-4月销售价格均超过了去年同期水平，且3月价格创下年以来新高，引起了各界的
