房价回到年底新一轮的楼市调控又来 [复制链接]

凤凰网房产综合来源：齐俊杰看财经（qijunji82）、首席财经官（shouxicaijingguan）、中国经营报等

近日，昆明、武汉、海南等地调控再度出手了。综合来看，多地同时行动，很明显是有意为之，坚持“房住不炒”的原则，新一轮调控潮下，会给楼市带来什么？

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新一轮全国范围调控又来了

最近，正当有些人以为，今年楼市调控可能放松的时候，一些涨幅比较大的城市再度出手了。

3月1日，昆明发布通知，明确了3个区域的商品住宅进行限售，同时要求完善差别化的住房信贷*策。昆明的限售区域为：主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度，并提高公积金贷款购房的首付比例。二套房的首付比例上调到了45%

2月27日，武汉的征求意见对外公布，意见要求加大了对于开发商的监管，对已经封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金要达到项目总预售款的15%；对只盖了1/2，并已支付相应施工进度款的，重点监管资金为项目总预售款的20%；以上两个条件都不符合的，重点监管资金为项目总预售款的25%。这无疑会进一步紧绷开发商的资金链条，逼着他们尽快推出新盘。

还有海南，三亚要求已达到预售条件的新建商品住房，备案价格不能超过年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。据悉海南已经强行将新房价格按到了2万以下。

综合来看，多地同时行动，应该不是个案，很明显是有意为之，也就是说今年仍将继续执行房住不炒的原则，对于重点城市的房价调控并不会放松。

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我们嗅到收网的气息

年年初的时候，全国平均房价超过1万的有19个城市，但是到去年12月底平均房价超过1万块钱的已经有了41个城市，（数量上）已经是翻了一倍。

为了让楼市降温，*策的组合拳不可谓不严厉。需求端限购，虽然误伤了部分刚需，但是也让炒房者偃旗息鼓；供应端的严控商办；信贷端去杠杆，让楼市逐步冰封。

年，信贷端更加严厉。年后第一个重磅就是中信银行叫停北京万元以上个人住房抵押贷款。这一块业务一直是银行的重点发展业务，现在叫停，一定程度上就是说明了对房地产市场的不看好，即很可能未来房价将下行致使相关业务出现亏损。

另外多地银行继续上调首套房贷款利率：

北京：多家银行再次上调了购房利率，首套房上浮15%~25%，个别银行甚至上浮了30%；

武汉：首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%。

广州：四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%；

深圳：有两家银行上浮20%。

……

根据统计，年12月，全国首套房贷款平均利率为5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。

首贷利率上浮10%，这个概念就是，以万的房产为基准算比账，那么一个月就需要多还1元。单看不多，但是这笔钱对于月月还贷的普通百姓来说，无疑是雪上加霜。

买房者日子不好过，房地产商也同样是。

年1月，不少房地产公司都在拼命的找钱，从境内到境外，什么“国际发售”“债务再融资”“拓宽融资渠道”都跑了一个遍。

再来看M2的增速，年1月-10月，M2同比增长就不断下行。

M2是广义货币，简单的说就是全社会的钱，也就是大家知道的印钞速度。M2不断下行对房地产影响巨大，M2的每一次增速，都能为房地产市场带来新一轮的腾飞。

8年4万亿救市，m2增速高达30%，房价也翻着上涨；

年4月m2增速放缓到10.1%，大家都去炒股了，反而没人炒房了；

年m2增速明显，回到14%，楼市再次起飞！

种种迹象都表明，房地产调控会继续从严。同时，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个大方向不会改变，即使调也不会背离这个核心思想，并且中国的房产，其实并不算稀缺，无论从*策的指导方向上还是房子的数量上来看，楼市再次暴涨的可能性，微乎其微。

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不是不让你买房，而是不要炒房了

很多刚需一族很焦虑，总是想着房价会不会跌。实际上刚需一族，关键是看需求，在房价不会出现大起大落的前提下，什么时候都可以买。

但是还指望炒房暴富——特别是想背巨额债务加杠杠去赌房价未来上涨的人，你们还是省省吧。

除了一线城市和个别强二线城市的房产还有点投资价值外，别再问海南能不能投、南京能不能投、常州能不能投，三四线城市能不能投了。

暴涨过后，“房住不炒”这几个字应该成为你们的时刻牢记的口诀，房产投资短期真的没机会了，傻人炒房都能赚的好日子，真的不复存在了！

同时，住建部会同多个部委也多次表态，对于楼市调控的态度，估计在3月还将有进一步的统一行动出台。无论是金融端，土地端，*策端，还是各个城市，都会相应跟进，3月是一个房地产*策的重要观察窗口，每年都是在这个月出台重要的楼市*策，从而决定一年的市场走向。

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今年楼市的的最大看点是什么？

首先，限售，去年开始越来越多的城市开始新房限售，这就是彻底锁死流动性的表现，限售之后炒房成本大增，不确定性更大，所以炒房团将彻底退场，最后就留下了居住属性，但凡限售坚决的城市，特别是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限购已经普遍执行之后，限售将是另一大解决问题的思路。

其次，金融去杠杆，现在银行的贷款利率已经大量上浮，中信银行也暂停了房抵贷，未来贷款利率继续上浮的概率极大，随着美联储继续加息，央行很可能跟随加息，之后存量房贷也会受到影响。增量房贷将更少更贵，所以一贷难求会愈演愈烈。不排除在央行和银监会的指导排查下，越来越多的股份制商业银行暂停房抵贷，那样整个房地产市场就会大量失去流动性。你想再卖房换新房基本不太可能了。这种可能性很大，特别是如果美元开始反弹，中国金融很可能进入这种备战状态。

第三，棚改转移，去年我们转变了思路，开始因城施策，这给了一些地方卖地的机会，在棚改和货币化安置的掩护下推升了房价，很难想象一个小县城地级市，人口大量流出，房价瞬间涨了50-%，这是一种怎样的感受，很明显就是金融推动的。不可能需求突然爆发，所以金融推动的后果必然是一地鸡毛，有市值，但却没有流动性，随着该地区棚改完成，货币化安置结束，你会发现，你竟然上当了被耍了，成了那个最高价的接盘者。虽然价格还没落下来，但你已经找不到后面的接盘侠。所以今年开始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。

第四，保障房和土地供给，去年我们土地开始盯住城市人口，也终于想到了在供给侧去调整土地问题，去年北京上海这些城市大量土地入市，但由于建设周期，还没有发挥作用，今年3月以后，大量商品房开始交付，从北京来看，新盘供给充足，共有产权房和纯商品房供给量都不小，这对于已经见顶一年的楼市来说应该雪上加霜，现在新房限价的力度很大，甚至与周边二手房价格倒挂，卖二手房，买新房成为一个趋势。所以慢慢的，二手房的供给增加，价格恐怕也要下来。

综合来看，3月份的楼市态度很重要，去年很多二线城市借着人口*策变现放松了调控门槛，很可能会在3月被纠偏，也就是说，一开始我们担心的楼市调控放松可能根本不存在了，很可能等来的是更加严厉的*策。

最后，怎么叫做调控成功呢？你指望房价回到7年肯定是不现实的，但努努力回到年底的水平，应该没问题。如果房价真的回到年底，那么这将是一次史诗级的成功的楼市调控。

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