限限限！一夜西风凋碧树，两会过后，3月北京市场如期迎来管控，“限购限贷限离”*策推出后，北京面临史上最严苛的*策，需求主动或者被动都难免向外溢出。与此同时，与北京存在鲜明价差以及*策缺口的环北京区域则依然保持热度，如何看待这轮环北京区域的投资机遇，是市场普遍关心的问题，因此我们在3月28-29日对环北京4个区域进行了调研，期间旅途漫长，但是同行的小伙伴兴致很高，也在调研过程中深刻感受到各个区域的热度，近几天部分楼盘甚至还发生了因为没选到房而闹售楼处的景象（过去只有开发商降价的时候才出现）。
从我们调研的情况来看，4个区域从去年下半年至今市场量价都跟随北京有了非常明显的上扬，单纯从价格而言，都有了接近50-%的上涨，这也是其中大部分城市在今年迎来调控的主要原因。从客户群体来看，几乎4个区域的客户都是以北京客户（北京本土居民以及在北京工作生活的外地居民）为主，占到60-70%以上，尤其在这轮价格上涨之后，本土居民购买的压力进一步加大，使得外地客购房比重进一步提升。
从中长期来看，我们认为北京对于人口严格管控、户籍的格限制以及对于购房门槛提升的背景不变的背景下，环北京区域的热度预计仍将维持，外溢的需求始终需要一个承接的土壤，当然，其中城市之间交通、设施等配套将会成为环北京区域人口竞争的砝码。
详细调研内容
涿州项目调研
涿州市
涿州市地处华北平原西北部，北京西南部，京畿南大门。东临固安，西接涞水，北通北京，南到高碑店。隶属于河北省。总面积.5平方千米。
桃园孔雀城：
项目占地亩，住宅项目占地平方公里，户型以毛坯为主，洋房主力户型中间平，边户平，高层主力户型中间80平，边户平，目前洋房售价在1.1万元/平，高层售价在1万元/平，周边鸿坤和K2在涿州市区和涿州东站的楼盘售价约在2万左右。
销售状况：
一期开盘，17栋洋房，10栋高层，合计0多套房，二期开盘多套，以洋房居多，基本上当日清盘，项目总工套房，已经开多套，二期后首付比例从30%提升至40%，价格和一期相比变化不大，三期预计4月底开盘。一期0多套，排卡多号，二期多套，排卡多号，交房时间在年9月30号。
客群情况：
整体项目以北京客户居多，占比达到8成以上，洋房项目会有自住客群，高层项目以投资需求为主，其中投资需求中又以孔雀城的老业主居多，占比达到5成以上。
产业定位：
该项目是农业示范区，以农产品的生产加工和销售为主，同时会承接部分国家直属单位的迁移。
交通及配套情况：
公司项目位于天安门以南55公里，距离北京二机场25公里，项目内规划有3站轻轨，计划19年通车，通车后距离新机场15分钟，项目周边有京昆高速（车程5分钟），公司距离北京平均车程90分钟。
项目内学校、医院和商业配套均是同北京的名校、医院合作设立。
白洋淀项目调研情况
白洋淀
白洋淀是中国河北省最大的湖泊，位于河北省中部，大部分位于保定市安新县境内，是在太行山前的永定河和滹沱河冲积扇交汇处的扇缘洼地上汇水形成，从北、西、南三面接纳瀑河、唐河、漕河、潴龙河等河流。平均蓄水量13.2亿立方米。现有大小淀泊个，其中以白洋淀较大，总称白洋淀。
榕城英伦城：
项目情况：
项目整体占地亩，一期占地亩，二期三期仍在规划之中，四期公园和学校均已建成，当前重点开发的是一期项目，共3.5万平，其中21栋楼共0多套，5栋高层，7栋洋房，临街平沿街商铺，高层目前均已售罄，洋房主力户型在90平到平，别墅主力户型在平到平，最低首付比例在50%。
客群情况：
客户以北京、山东、保定等地人群居多，大部分都是外地客户（9成以上），少部分人是自住需求，房价没涨之前仅不到，现在售价已到1万5。
规划动态：
自去年白洋淀户口冻结以来，安新县的房价从6上涨到1万2左右。
冀中名门：
项目情况：
整个项目占地亩，分三期开发，一期以别墅，洋房为主，二期以高层为主，三期是小洋房和高层，现在在售项目是一期的双拼别墅，售价约2万左右，赠送到平的庭院，别墅附带一个车库两个车位，主力户型在平到平，客群有北京客户也有本地客户。
永清项目调研
永清县
永清县隶属河北省廊坊市，位于河北中部，京、津、保三角地带中心，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地，北距北京60多公里，东距天津60公里，距首都机场80公里，距天津新港公里。县*府驻永清镇。
森林新都孔雀城：
交通情况：
项目位于天安门正南50公里处，距离北京二机场15公里。项目内四纵三横，包含京开、京沪、京台、京津四条高速公路，其中京台高速距离北京最近（项目距离京台高速3公里），北京南三环到森林新都孔雀城约半个小时到四十分钟车程。目前项目内机场高速和京霸城际铁路正在修建，其中机场高速距离项目18到20分钟车程，京霸城际铁路直接连接北京和森林新都孔雀城，在项目周边设有永清西站，距离项目3.8公里，后期京台高速加开快速交通后，项目到北京三环时间可缩短至半个小时。此外北京地铁亦庄线的延长路段已经开始规划，该延长路段直接延伸至永清亦庄高新区。
产业情况：
项目周边有两大产业区规划，一个是永清亦庄高新区，主要承接北京亦庄的产业迁徙，15年初亦庄和永清*府已经签订框架协议，最初高新区占地30多亩，后来扩大至平方公里，主要产业包括金融投资和轻工业，在15年就已经有42家企业已经搬迁，迁徙完毕后，亦庄70%的产业会完全迁徙到永清高新区。
另外一个是大红门国际批发城，主要承接北京区域的服装产业链，其中70%的服装产业链会搬迁至永清，剩余30%计划迁徙至固安，相比固安，永清会与更大的发展空间去承接北京的产业迁徙，未来预计会有家企业家商铺会搬迁至此，直接带动30万人群搬迁过来，此外年马云也在永清签约了菜鸟物流项目。
北京新机场直接带动廊坊、永清、固安等区域的发展，新机场规划是顺义机场的三倍大小，每年能够满足1.2亿旅游出行，货物吞吐量达到万吨，北京将以新机场为核心打造平方公里的空港新城，发展临港新高新技术和空港物流产业，叠加亦庄和大红门服装城的产业承接情况，将直接提供82万个就业岗位。
配套设施：
项目东侧有天然三大林场，住宅未来有温泉入户，项目学区规划北京史家胡同小学分校，医院，周边设有11万平商业中心。
项目情况及售价
该项目是15年拿地，占地约2亩，其中森林新都孔雀城共四期，一期开盘户，森林家园孔雀城共二期，一期去年开盘户，售价在1万左右，二期开盘套高层，套叠拼，82套联排别墅。其中套高层，排卡达到多号。
目前该项目首付比例在50%，高层主力户型有83平两居和97平的三居，售价月1万7到1万8，预计5月中下旬开盘，交房时间在19年6月，交房后一年半到两年内拿产权证。叠拼项目主力户型在平到平，平均售价在万/套到万/套，联排别墅中间户平，均价2万6，边户平，均价2万9。目前环北京三十分车程内的区域，永清售价最为便宜，其他区域均在2万以上，永清目前仍在2万以下。
客群情况：
目前90%以上客群均是北京客户，估算投资占比达到50%到60%，其中叠拼别墅项目以自主为主，高层和联排以投资居多。
荣盛永清花语城：
项目情况
项目共六期，前四期已经售罄，现在在售为第五期和第六期，主力户型为80多平的2居和多平的3居以及多平的三居，上一期开盘在去年年底，平均售价在1万7到1万8，多套均基本上当日售罄，去年五月一日项目四期开盘，售价在1万2。项目全部精装修交付，装修标准在1元/平左右。
客群情况
从客群来看投资和自住分别各占一半，投资需求基本上以北京客户居多，自住方面北京和本地客户均有，整体客群上北京客户占到70%到80%。项目目前首付比例在50%，限购之前首付比例在20%。
配套设施
学区有王府小学和永清第五中学，北大附属益田实验中学正在规划之中，医疗方面，医院医院均在项目周边有开设分院。
霸州项目调研
霸州市
霸州市是廊坊市代管的县级市，河北省首批扩权县市之一，地处河北省冀中平原东部，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。
北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里。
温泉新都孔雀城：
交通方面：
周边京九铁路到北京1个小时，到石家庄1个小时；天津衡水高铁线路在霸州区域内设有霸州西站，距离天津二十多分钟，从霸州上京开高速到北京三环约一个半小时。
新机场城际轻轨线路开通后，霸州距离新机场两站路，十多分钟，直线距离不到40公里，到北京西站月半个小时，从温泉新都孔雀城到高铁站约5分钟车程。
产业方面：
主要是华夏幸福建设的平方公里的产业新城，引入较多企业，有部分企业已经入住，主要是食品加工业和高新科技产业。
项目情况：
最新开盘项目是第五期，别墅套，主力户型从平到平，售价在1万9到2万，高层1套（已日光），主力户型在七八十平到多平，售价在1万2到1万3，均较去年上涨20%左右，去年高层售价在1万，别墅售价在1万5。其中高层首付比例在30%，别墅首付比例在50%，下期开盘预计在4月底左右，高层至少加价0以上，别墅至少加价以上。今年该项目回款目标在90亿，签约销售额亿。
客群情况：
主要以北京客户居多，能买的起本地客户相对较少，占比约1到2成，基本上都是居住投资性客户，纯刚需型客户较少。从今年开始霸州承接北京外溢区域的情况越来越明显，以前北京外溢需求主要集中在固安等区域。
配套设施：
学区方面有霍家幼儿园和北京八中的分校，医院方面医院。
其他情况：
本轮热度主要在春节后开始起来，以前排卡大约在一周在到号，春节后平均每天能排到到号，现在平均每天排卡能排0号以上。
荣盛阿卡迪亚温泉城：
交通情况：
项目距离北京70公里，平均一个小时车程到北京6环，距离保定和天津均为70公里，距离二机场50公里，距离固安约20分钟车程。
项目情况：
项目共5期占地亩，共1万5千户，其中一期占地亩，共77栋楼，产品业态覆盖别墅、叠拼、高层、洋房。今年开盘时间在过年前后，主力户型在68平、78平和83平的二居以及93平的三居，售价约1万2，商铺共有套（包括荣盛自持），户型从80多平到多平，售价在1万3到1万4，当时首付比例在20%左右，预计下期开盘首付比例会上调至30%。自其它区域限购后，霸州区域承接需求的现在十分明显，来访客户明显增加了三分之一。
配套设施：
项目内涵3的沿河景观，学区方面有三个幼儿园，两个小学和一个中学，医院和商业街。
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
