土地性质、用途与非法转让、倒卖土地使用权罪非法转让、倒卖土地使用权罪是《刑法》第条规定的“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的”行为。该罪名是为了维护土地管理秩序。土地性质、用途，影响土地使用权是否能够转让，是否危及土地管理制度的根本目的，这也关乎行为人是否涉嫌犯罪。一、是划拨土地还是商住用地？有的公诉机关指控，被告人通过划拨方式取得国有土地后，未经批准，将土涉案地以商住用地的性质转让给他人，构成非法转让土地使用权罪。广东省云浮市云安区人民法院（）粤刑初40号刑事判决认定：1.被告人李某清于年8月29日与郁南县国土局补签的《广东省郁南县土地使用权出让合同书》，约定天宝公司在土地使用年限内享有土地使用权、收益权和转让、出租、抵押、继承等在内的处分权，被告人李某清与郁南县华苑房地产开发有限公司签订《土地使用权转让合同》转让案涉土地使用权，属于正当行使自己的处分权，且被告人李国清并未将案涉的.3平方米土地成功转让；2.天宝公司与郁南县华苑房地产开发有限公司签订《土地使用权转让合同》前已向郁南县国土局及郁南县人民政府提出案涉土地使用权转让的申请，郁南县国土局及县政府同意该土地使用权转让，并明确了转让交易计缴相关税费的标准；3.《土地使用权出让合同》《国有土地使用证》和《土地使用权转让合同》均明确土地用途是商住用地，天宝公司转让上述国有土地使用权并没有改变案涉土地用途；4.已发生法律效力的云浮市中级人民法院（）云中法民三终字第2号民事判决书，确认了天宝公司与李超然、罗广文之间的案涉土地使用权转让合同为有效合同，并判令李超然、罗广文支付违约金万元给天宝公司。因此，对公诉机关该指控不予认定。二、是农用地还是建设用地？一审法院认定，被告人将亩农民集体土地（盐碱荒地）以承包形式交由企业用于非农业建设，没有履行核准程序，构成非法转让土地使用权罪。二审法院包头市中级人民法院（）内02刑终号刑事判决认定：1、首先包头市东河区沙尔沁镇南海子村的土地依法属于南海子村民集体所有，包头市九原区国土局为南海子工业园区颁发的《集体土地使用证》至今合法有效，该证登记的内容证明南海子工业园区内的土地从颁证时已转化为非农业建设用地，工业用途；2、其次该集体土地使用证上明确写着土地使用权人为包头市九原区古城湾乡政府，年包头市旭威钢结构工程有限公司与南海子村委会签订《盐碱荒地承包协议书》时，包头市九原区古城湾乡政府在协议书上签署了“同意”二字，并加盖了乡政府的公章，充分说明包头市九原区古城湾乡政府对该承包行为是认可的；3、第三卷中现有证据无法认定包头市旭威钢结构工程有限公司承包的土地不在《集体土地使用证》范围内；第四卷中现有证据无法证明李某龙主观上明知包头市旭威钢结构工程有限公司承包的土地不在集体土地使用证范围内而进行对外承包；第五根据包头市东河区人民法院已经做出的行政裁定，认定涉案土地并不是将农用地转为建设用地。4、本院认为，原审法院认定上诉人李某龙及原审被告单位包头市东河区沙尔沁镇南海子村村民委员会构成非法转让土地使用权罪的事实不清，证据不足。三、是国有土地还是农用地？一审法院认定，涉案土地被征用后，为国有土地，三被告人在并不具备合法性条件的情况下承包涉案地块，又在此种情况下，三被告人将土地转让给金某3公司并谋取利益，构成非法转让土地使用权罪。二审法院河北省廊坊市中级人民法院（）冀10刑终号刑事判决认定：涉案土地油田不用时应无偿退还叶庄村耕种，且涉案土地在未变更土地性质的情况下依法当属农用地。霸州市国土资源局出具的情况说明证实，涉案土地为国家所有和可建设用地，但在霸州市法院一审、重审和中院二审审理过程中，该情况说明的合法性、真实性均未得到举证证实。现有证据不能排除对涉案土地性质的合理怀疑。四、没有登记，即转让建设用地，是否破坏土地管理秩序？广东省阳江市中级人民法院（）粤17刑终号刑事判决认定：1、上诉人陈某兵在未取得国有土地使用权证书的情况下，将已经政府部门征收并投入市场流转的建设用地使用权转让给第三人，其行为侵害的是国家有关土地登记管理制度，但尚不足以达到对土地管理秩序造成严重干扰或破坏，或土地性状改变导致农业用地资源流失，或行为影响极其恶劣的程度，社会危害性有限，从行政处罚层面足以规制，对其不必要适用刑罚。2、本案涉案三宗土地均为建设用地，符合城乡建设规划，除未办理国有土地使用权登记手续外，暂未发现存在其他违反土地管理法规的行为。其中，第一宗土地源于阳春市政府征收、置换土地后，陈某兵经中间人中转，从置换者手中购置土地，第二宗土地由圭岗镇政府直接出让给上诉人陈某兵，获利最大的第三宗土地在陈某兵转卖前已取得圭岗镇政府出具的划分为19幢宅基地的规划图，转卖后政府又为购买土地建屋的居民办理了由阳春市建设局颁发的《建设用地规划许可证》。说明三宗土地的规划使用符合政府部门的土地管制要求，无证转卖行为对土地管理秩序未造成较大破坏。五、小结土地的性质，有时候并不是那么清楚，土地交易可能存在一定程度的不规范之处。根据土地的历史以及交易资料，梳理清楚土地性质，被告人的转让土地行为是合法的。非法转让、倒卖土地使用权罪侵犯的法益是破坏土地管理秩序。土地管理秩序应区别于单纯的土地登记秩序，而是着眼于转让行为是否违背土地本身的用途和目的。
