来源：亿翰智库
年底，中国城镇化率已达59.58%，国内大型城市发展已迈入存量更新时代。城市更新作为一片巨大的蓝海市场，迎来许多房地产开发商的竞相争抢。广东作为旧改大省，竞争格局纷繁复杂，大型房企如碧桂园、万科、保利等均涉足旧改，中国奥园是如何在激烈的市场竞争中取得成功的？中国奥园具有哪些优势？我们来探寻其中的奥秘。
目录：
一、五大核心优势助力奥园城市更新起飞
1、大湾区本土优势，重仓珠海
2、旧改经验丰富，三旧改造全覆盖
3、人才支撑，战略支持
4、充分协调各方利益，树立良好品牌和口碑
5、融资渠道顺畅，资金有保障
二、城市更新助力奥园更好发展
1、大湾区本土优势，重仓珠海
房地产行业由增量时代转入存量时代，城市更新越来越受到政府和房企青睐。自年国土资源部与广东省开展节约集约用地试点示范省以来，广东省就一直走在城市更新的前列。中国奥园作为一家典型粤系房企，起家于广州，自然拥有本土优势，对当地风土人情更加了解，并且拥有更好的发展资源，开展城市更新业务拥有充足的优势。
年起，中国奥园便积极投身于粤港澳大湾区、环北京区域、中西部城市群、北部湾经济区等地的城市更新项目中。目前，中国奥园已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，主要分布在环北京区域如北京、河北保定、廊坊、邢台、涿州、霸州等，以及粤港澳大湾区如广州、深圳、珠海、东莞、佛山等城市，还包括中西部核心城市如西安，北部湾区域如南宁等。大湾区是中国奥园的重仓之地,随着大湾区迎来政策利好，聚焦于大湾区使中国奥园具有充足的优势。
在大湾区城市更新市场，中国奥园重仓珠海。珠海作为广东城市更新的重要城市之一，中国奥园重仓珠海更有利于集团发展。广东旧改竞争最为激烈的城市是广州和深圳，中国奥园除在几个重点城市表现出很强的综合实力，同时重仓珠海，有效形成差异化竞争，形成自身的竞争优势，发挥品牌效应，同时将成功经验复制到其他项目。
2、旧改经验丰富，三旧改造全覆盖
中国奥园在城市更新方面取得的巨大成果也不是一蹴而就的，是在前期成功经验的积累之上。中国奥园拥有整村改造复建回迁和多个旧改项目建成开业的成功案例，拥有丰富的旧改经验，相继火爆开业的广州萝岗奥园广场、珠海奥园广场等便是其中的经典案例。
珠海奥园广场是中国奥园在珠海的首个城市更新项目，从年启动到年7月正式建成开业仅用约三年时间，就改造成为集大型购物中心、主题商业步行街、精品住宅、高端写字楼、酒店等五大业务为一体的综合体，总销售额达43.8亿元。该项目成功打响了中国奥园在珠海的品牌，其后许多有旧村及厂房相关人员纷纷希望能与奥园开展合作，比如珠海关闸村、高沙村、下圩村、水翁坑村等项目，在“引入前期合作企业表决大会”上中国奥园均高票通过表决。
中国奥园已经实现了旧村、旧城、旧厂“三旧”改造全覆盖。如广州奥园国际中心为旧村整体改造项目，珠海奥园广场为原梅溪旧工业区改造项目；中国奥园参与开发的广州黄埔区青年社区旧城改造项目，是民营企业牵头广州旧城镇全面改造的首个案例；3月份中国奥园正式成为实施主体的珠海斗门皇家花园项目，为珠海斗门区首例“烂尾楼”旧改项目。“三旧”改造全覆盖使中国奥园成为为数不多的具有全部类型城市更新项目的房企之一，丰富的旧改经验不断成为中国奥园自身竞争优势。11月13日，中国奥园与恩达集团签订了深圳坪山恩达更新项目合作协议，再次证明了自身实力。
3、人才支撑，战略支持
任何一个领域的成功，都离不开人才的支撑，而中国奥园拥有城市更新业务的专业人才。一方面，奥园拥有旧改专业团队，将成熟的规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发设计和运营服务融入到旧改项目中，形成独特的“奥园旧改模式”。另一方面，中国奥园加强培训，通过共创学院组织关于三旧改造的专题培训，不断提升旧改人才专业能力。
目前，中国奥园已经将城市更新工作提升为集团重要的发展战略。年，中国奥园提出“一业为主，纵向发展”的战略格局，打造“地产、商业、健康、文旅、科技、金融、跨境电商、城市更新”八大产业板块，“城市更新”即为八大产业板块中重要的一环。中国奥园将城市更新提到战略高度，从集团层面形成统一的旧改战略，足以看到奥园对城市更新的重视程度，凭借其“专业团队+复合产业”模式，在城市更新领域不断取得优异成果，助力集团业绩增长。
4、充分协调各方利益，树立良好品牌和口碑
三旧改造涉及的参与方较多，因此旧改项目的一个难点也就在于如何协调各方利益。而中国奥园的旧改项目在社会上的口碑与声誉比较好，关键点就在于中国奥园能充分协调各方利益。以珠海翠微村为例，该旧改项目的补偿方案得到了当地村民的认可，在村民表决大会上高票顺利通过表决。中国奥园在全国相继实施的“三旧”改造取得社会各界良好的口碑，获得行业高度评价，被评为“年度十大城市更新新锐机构”。
中国奥园能得到认可，更在于其对城市文化的保护和历史文化的传承。翠微村拥有多年历史，是珠海历史最悠久、规模最大的旧村之一。中国奥园进行旧改时多方面地保护和传承文化，对翠微项目改造规划提出将原址保留部分古建筑，建筑保护用地面积达2.9万平方米，未来还将针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新，让历史气息与文化底蕴沿袭继承，已经被严重破坏的翠微古村“七街七里一条巷”，也将被重新打造。这样既很好地继承和保护了当地文化，又将旅游开发、商业运营运用到旧村改造项目中，从而实现了村民-政府-企业三方利益的协调。
众所周知，一般旧改操作周期过长，由于旧改项目存在政策及拆迁难等不确定性风险，卡壳十余年的项目屡见不鲜，但在中国奥园这里，旧改效率却非常高，通过多方举措，提高旧改效率。比如中国奥园为提高各方沟通效率，旗下改造项目联合辖区*员、村委、施工单位、监理公司成立了联合*支部、工地临时*支部和村（居）民监事小组，全程监督返村物业建设情况，做好安全文化生产的同时，定期向村（居）民反馈物业建设和交付进度。中国奥园不断创新管理举措，调动各方参与积极性，城市更新项目成效凸显。
5、融资渠道顺畅，资金有保障
城市更新较一般物业开发更为复杂，存在开发周期长、资金压力大、规划难度高等困难，对于房企的综合实力极具挑战性。中国奥园凭借较强的综合实力和良好的口碑，得到投资者和金融界的支持，资金有保障。比如翠微村项目，年7月22日，中国奥园通过村民表决大会，取得翠微旧村改造项目开发企业资格。不到两个月时间，9月18日，珠海翠微旧村改造项目成功获得浦发银行珠海分行超15亿元城市更新贷款，该项目共获得浦发银行48亿元的授信额度，为项目的安置补偿和后续开发提供资金支持。同时，该笔融资的融资模式极具创新，保证金是通过“银行贷款+银行保函”的形式支付，比例为3:7。一方面减少了对企业资金的占用，另一方面也大大降低了企业融资成本，为后续一系列城市更新项目提供融资方案的参考和借鉴。
另外，中国奥园信用评级上调，集团融资能力进一步增强。继至年获得惠誉、标普及穆迪等三大国际评级机构调升企业信贷评级及展望。年获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”。国内外评级机构接连调升对中国奥园的信用评级，将进一步增强集团融资能力，助力城市更新业务的良好发展。
随着房地产行业发展进入存量市场，城市更新将成为未来房地产行业发展的方向，只有综合实力强，并且具备资金实力、资源调配能力、协调好各方利益，以及历史文化审美的房企，才能在城市更新领域中取得成绩。中国奥园提前布局城市更新，作为土地储备的重要来源之一，城市更新将为中国奥园发展贡献越来越多的力量。
在这一轮关于城市更新的战略布局上，奥园无疑抢到了先机。城市更新项目可通过一二级联动开发、一级开发乃至出售实现利润，相较于一般物业开发项目而言，盈利能力更强。相信在城市更新的助力之下，中国奥园的业绩表现也将会迈向新的高度。