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TUhjnbcbe - 2023/8/2 19:34:00
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被套或自持:环京买房客忧喜录

有人进场,有人离场;有人折戟,也有人收获破丰,环京楼市只是中国楼市一个侧影。尽管调控的初衷是好的,但人心的贪婪难以抑制。

来源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

记者丨祁三连北京报道

编辑丨张星

年夏天的某一个周末,一辆大巴车停在北京国贸附近。尽管集合时间很早,但人们仍然陆续准时到达。这是一辆开往北三县的购房大巴,车上乘客绝大多数是投资客。他们多数已经拥有自住房产,而正处于市场低谷的北三县是他们希望抄底的目标地之一。

投资客的典型特征是:比起房子本身,他们更关心某个区域的升值潜力以及市场调控走向。伴随房地产市场高速发展长达20年,炒房致富的故事也“激励”着一群又一群人。尽管房地产调控政策大多指向投资性需求,但市场的起伏仍然吸引着投资客们那颗蠢蠢欲动的心。当然,这其中也不乏因市场下跌被套牢的投资客。

北三县就是其中典型案例。

年3月,北京楼市调控政策加码,其中主要内容是认房又认贷,并相应提高首付比例。随后,环京区域相继跟进调控政策。

年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

上述政策对环京楼市带来了调整。58安居客房产研究院的数据显示:

北京周边的二手房价呈现连续下降态势,10月二手房均价元/平方米,环比上月下跌2.30%,同比去年同期下跌28.66%。

以燕郊为例:

二手房的挂牌价格从年4月最高点的元/平方米降至低点,截至年10月15日,平均挂牌价格仅为元/平方米,相比去年4月降幅达到了30%。从安居客的线上浏览量来看,燕郊区域年4月同比年4月下降57.5%,降幅非常明显,年下半年的浏览量依然处于下降态势。

被套牢的投资客

“投机往往是和贪婪联系在一起的,当环京楼市房价大涨之时,投资客大批涌入之际,他们往往不会想到房价会比高点下降三成,每个投资客心里都在计算着短期内可以有多少获利空间。但他们却忽略了最重要的一点,国家对楼市调控的力度和决心。”

58安居客房产研究院首席分析师张波感慨。

成强(化名)就是因环京市场下跌被套牢的典型投资客。年年初,成强卖掉了他此前在燕郊投资的小房子,得了70万现金。然而,令成强意外的是,他刚卖掉房子燕郊房价就随之大涨。成强的懊悔之情难以言表,痛定思痛,当年9月份,成强再次购买了燕郊天洋城一套住宅。

“当时是作为投资买的,燕郊天洋城公寓。元/平方米进来的,81平方米,首付45万,月供约一万,已经还款两年。当时买完这套天洋城的房子,本来想尽快卖掉,但没想到市场会这么快调整。年6月份,廊坊出台限购政策,我们都以为是虚晃一枪,不会严格执行。那时候如果想出掉还是能出来的。”

现如今,成强内心满是悔恨。

“准确来说,我一共买了三套,香河一套,燕郊两套,都是作为投资用的。最后悔的是天洋城,买得晚,价格最高,杠杆也高。那套原本就是要短持,另外两套长持,但是错过了出手的好时机。”

北三县市场的风吹草动都牵动着成强敏感的心。这次失败的炒房经历令成强家庭生活质量下降到十年前。在接受21世纪经济报道记者采访时,谈及此事,成强情绪仍然低落。尽管,成强深知,在这拨被套牢的投资中,他不是最典型的。

“我知道有一个中介,高利贷全款压了几套房子,一套都没出去;还有个炒房的,买了十套。”

V房CEO司智表示:

“环北京购房者以投资类为主,投资类用户占到50%左右。此外,还有一部分是投资加一定自住属性,自住属性又分好几种,比如旅游属性,现在滑雪消费已经是比较高端的消费趋势了。去年6月,环京调控严格执行后,市场反应很直接,与北京类似。大概当年10月份房价就已经大跌,投资客受到较大冲击;10月份之后,环京房价处于比较稳定状态。”

坚定的多套房持有者

被套牢的投资客可能只是投资客群中并不高的比例。对于更早进场的投资客而言,当前短期涨跌并没有太大影响。受访者娜娜(化名)就是其中典型一员。

由于见证了北京各个区域房价的上涨历程,投资买房的事例鼓舞着娜娜。

年的夏天,娜娜以单价元/平方米在环京区域香河投资了两套房产。受调控影响,尽管香河区域房价近年来涨跌也非常明显。但据搜房评估网显示,如今,香河房价为元/平方米。由于购入价较低,娜娜的这两套房子至今仍然空置。

“我们买房的时候是房价被低估时期。而且作为北京的卫星城,香河楼市金融属性是很强的,有涨有跌很正常,涨的时候单价涨到两万多。对我们来说,没什么影响,我们也不是高峰时期买入的。这个也不是纯投资的,我们也想以后退休了,去那里住。反正手上留着不动产总比现金好。”

娜娜是房产的坚定持有者。

在环京的投资客中,也有一类是将环京作为跳板,进而在北京置业。年9月,李里(化名)同样在廊坊市香河县购入房屋一套。当时购入价为元/平方米。

“这套房打算中短期持有,目前只有这一套房子,谈不上投资,考虑到将来改善居住,打算条件成熟的情况下出售,进而买北京区域的房子。条件成熟包括两方面,价格回升,个人积蓄达到一定条件。”

李里还打算趁环京低迷期再购入一套。

“年政策调控之前,同小区房价高点达到过近元/平方米,目前保守估计在八九千的样子。我心理预期将来在不低于元/平方米的价位出售,低于元/平方米的话,心理上有些不平衡。从某些方面来讲,我乐于看到环京以及北京房价下跌。毕竟如果不买北京房子,我也还可能会考虑再购入一套环京房产。”

李里坦言。

难以调控的是人心

有人进场,有人离场;有人折戟,也有人收获破丰,环京楼市只是中国楼市一个侧影。尽管调控的初衷是好的,但人心的贪婪难以抑制。

“从市场呈现上来看,京南固安和京东的北三县价格接近腰斩,京北张家口区域保持稳定,甚至个别区域的价格还在上涨,最主要的原因就是因为京北区域投资客没有大量进场,不像北三县和固安,被炒了一轮又一轮。”

司智表示,北三县被套牢的投资客主要是年1月到6月入场的客群,当年10月以后入场的购房者并无受到影响。

易居研究院研究总监严跃进认为,房价波动是很正常的,短期内资产缩水也是符合预期的,这和环京购房政策严厉、市场需求暂时没有释放等因素有关。总体上套牢也是有市场教育意义的,即房住不炒需要深入人心。

然而难以调控的是人心的贪婪,部分被套的教育意义并不深刻。21世纪经济报道记者针对投资客的调研中发现,尽管投资客普遍

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