在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进首城南湖璟院，为您带来项目的全面测评。
首城南湖璟院，项目位于武清区南湖板块，主推91-平米洋房产品。主要是吸引武清地缘性改善客群，及对居住环境有一定追求的北京外溢人群。
下面跟随小编一起来看看吧。
1、地段位置：京津黄金走廊京津冀一体化
武清地理位置处于京津冀核心区域，素有京津黄金走廊之称。位于天津市西北部，海河水系中下游，东与天津市宝坻区、宁河区毗邻，南与天津市北辰区、西青区相连，西与河北省霸州市、廊坊市接壤，北与北京市通州区搭界、与河北省廊坊市香河县隔青龙湾相望。距北京市区71公里，距天津市区25公里。设有1个中心城区，即“武清新城”，下辖杨村、下朱庄、东蒲洼、黄庄、徐官屯5个街道，总占地面积60平方公里。
武清凭借得天独厚的区位、交通优势，自改革开放以来，特别是年建立开发区（武清开发区）以来，已站立在发展前列。年，武清在天津五县中第一个撤县设区，标志着全区进入城市化发展新的历史阶段。“十三五”时期，是武清抢抓多重叠加战略机遇、率先全面建成高质量小康社会的关键时期。将按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，主动适应经济新常态，全力打造“京津卫星城、美丽新武清”，加快建设成为京津双城协同发展枢纽节点、高端制造研发和现代服务业聚集区、国家生态文明先行示范区。
南湖板块属于武清下朱庄，由于依靠南湖的自然生态资源，再叠加地块整体开发，而成为一个跳脱出下朱庄的独立板块。南湖，是武清的一张城市名片，南湖公园为4A级景区，占地达到万平米，水面面积达万平米，绿化面积达60万平米，目前聚集的开发商比较多，像万科、首城、碧桂园、保利、花样年等。区域内的产品主要是以小高和洋房为主。
南湖板块目前主要的武清地缘性的改善型人群和部分北京外溢客群为主，毕竟，南湖板块内的楼市价格，相比于武清城区及开发区的价格，还是具有一定的优势。同时，南湖板块的宜居指数在全区来说是最高的，无法复制的水系生态资源，这是业内及购房者所青睐的原因之一。
2、产品特色：一线临湖低密度洋房
项目占地面积5.85万平方米，总体建筑面积14.52万平方米，地上建筑面积8.78万平方米，地下建筑面积5.74万平方米，容积率1.5。项目共有18栋洋房地上建筑面积约8.52万平方米，3栋配建约2.4万平方米。总体居住户数户。
以“人文与自然协调共存”为指导思想，结合独特的一线临湖资源，创造高品质的建筑空间组合，努力营造一个环境优美，具有独特风貌的现代化新型居住区。充分利用沿湖区域建筑结合地形走势布置，争取最大观湖景观的同时使住户得到最大的见光面；整体规划以突出“低密度高绿化率”住宅区特点为主，形成较为静谧的内部区域；双园景观——内部花园+沿湖景观公园，，使“光”“景”“境”的利用达到极致。住宅之间楼间距都大于29米，形成了较为开阔的视野空间，并且每个楼间打造私属内庭，最大化强调私密感和尊贵感，为居住者提供欣赏、休息共存的自然空间。
3、户型分析：双园景观全部南向三开间
户型设计以居住舒适，功能性强为目标，主力户型为㎡、㎡三室两卫，㎡四室两卫，全部做到了南向三开间，最大化南向资源。
三室两厅两卫，约9.6米横向朝南面宽，居室南北通透，且南向三开间，最大限度地将每一束阳光、每一道风景融进生活的每一处细节，保证每个空间既能相互联系，又互不影响。
在入户门入口，独有的前厅设计，除了具有玄关设计功能外，还具备收纳储物功能，在空间的利用率方面做到的最大限度的提升，无论是进出家门的鞋帽伞具类物品，还是其他日常生活物品，都能在合适的地方找到专属的存放空间，同时设计玄关更符合风水聚财的作用。
开放式的餐厅，同时将客厅和餐厅设计融为一体，一方面是让客厅更加大气敞亮，方便餐厅和客厅之间家人们的交流与互动，同时大约3.5米的餐厅开间完全可以满足多人同时进餐。此外，独立的厨房设计，离客厅卧室较远，减少居室油烟气味及噪音干扰，很好地做到了动静分离。
客厅位于餐厅的南侧，动线更符合我们的生活习惯，餐客一体扩大了整个的空间视野，客厅的面宽达到约3.5米，与客厅无缝连接的是超大的观景阳台，不仅能满足您日常晾晒需求，还可以在闲暇的时候可以陪您的家人在这里看看风景，享受暖暖的阳光。同时，超大的阳台配有上下水设计，可以安放洗衣机兼顾晾衣露台使用。
主卧设计采用了套房设计，开间3.1米，进深4.1米，配备了单独的卫生间。主卧南向也采用了超大采光设计的观景飘窗，让你能直接感受到清晨的第一缕阳光。主卧南向大面宽设计保证了充足的采光。次卧设计了两个朝向，分别是南次卧和北次卧，北次卧面积大约为10-11㎡左右，完全可以放得下一张单人床和衣帽柜等基本家具，可以根据需要打造成儿童房或者书房。南次卧位于客厅的西侧，拥有着非常高的舒适度，开间3米，进深4米，可以作为客卧或者老人房使用。
4、交通出行：九横九纵立体交通路网
轨道交通：
武清区位条件优越，处京津冀都市圈中心位置、京津主轴中间节点，京津城际唯一经停站，距北京市区和天津港各71公里，距首都国际机场90公里，距规划的第二首都机场50公里，距天津市区25公里、天津滨海国际机场35公里。地铁5号线北辰科技园站距离项目仅9公里，其延长线——“通武廊”将沿天和路穿过南湖区域，即将在项目附近设站；地铁4号线北辰小街站距离项目也仅有7公里的距离，车程10分钟内可全部到达。
公共交通：
项目周边途径两路公交，其中路公交车通往城际高铁武清站，路公交车通往天津站后广场。
自驾：
距离北京70公里，京津高速和京津塘高速均在距离3公里内设有出入口，驱车1小时直达北京东五环。距离天津外环9.5公里，京津快速、天和路快速直达，项目紧邻京津快速驱车10公里即可达，距离天津市中心30公里。
5、周边配套：全龄教育资源步行可达
教育：
南湖区域教育资源丰厚，目前已经建成投入使用的红黄蓝双语幼儿园、南湖小学、南湖初级中学，天和城实验高中，15年全学龄教育配套体系，在项目1.5公里范围内步行可达。步行居住圈内便利孩子接送和安全，又能满足所有家长对优质教育资源的需求。避免了经常优质学区距离远，离得近的教育差的尴尬情况。
特别说明的是天和城实验高中是武清区的重点项目是由武清区杨村一中的副校长带领50%的杨村一中的师资力量组建的，现天和城实验高中在武清的分数线仅低于杨村一中。杨村一中为市重点、全国千所示范高中院校，高考本科升学率98%，80%以上升入重点大学。
医疗：
南湖区域规划一处大型医疗用地，位于天和路西侧。目前已有的医疗配套：医院、医院、医院等颇医院，距本项目5公里医院，它是武清区政府侈资3个亿打造的及血库中心和急救中心为一体的具有百年医院，年投入使用。距本项目2医院，也完全可以满足就医需要。
公园配套：
项目紧邻南湖公园4号门，步行百米即可进入。拥有亩南湖，水域广阔，波光粼粼，它是天津市以北唯一的天然水域，是距离天津市区最近的三大湖区之一，仿杭州西湖而建，堪称北方“西湖”，在这片千亩南湖之上，廊桥、小轩、亭榭，恍若江南水乡，环境十分优美。南有团泊北有南湖，团泊是远观的，而南湖是近赏的。
距离7公里为北辰郊野公园，以北堤河滩露营野餐为主，中堤骑行马拉松为辅，配以码头游船、大型户外卡丁车及攀岩等多种游艺项目。
其他配套：
在生活配套方面，南湖区域内花郡商业、热力站商业、邻里汇商业等社区型配套商业均已持续运营；佳宁广场（天和路西侧），规划有菜市场、大型综合超市等生活配套；与项目一路之隔的城市级配套首城南湖广场也进入招商阶段，引入教/陪/吃/喝/玩/乐/购7大主题一站式消费理念，全面改善区域缺乏集中型商业的现状，带动消费升级与板块价值升级，提升项目持久经营活力，为南湖、武清乃至京津及邻近区域带来全新的消费体验。让您步行尺度内，即可享受便捷的生活配套服务。
西侧1公里是占地亩的华北城，家大型企业和家中小型企业，是集装修建材和茶叶城等于一体的综合型配套；西北侧是占地0亩的君利农业生态示范园基地，集骑马、垂钓、赛车、温泉等于一体的休闲中心，可供旅游住宿。
6、价格分析：湖景洋房性价比高
项目占地面积5.85万平方米，总体建筑面积14.52万平方米，地上建筑面积8.78万平方米，地下建筑面积5.74万平方米，容积率1.5。项目共有18栋洋房地上建筑面积约8.52万平方米，3栋配建约2.4万平方米。总体居住户数户。项目定位为武清本地高端改善人群为主，兼顾部分北京外溢人口。产品以洋房为主，户型设计以居住舒适，功能性强为目标，主力户型为㎡、㎡三室两卫，㎡四室两卫，全部做到了南向三开间，价格在元/㎡。
价格潜力：
目前南湖板块在售新房以小高层和洋房为主，普遍均价区间在00-元/平米之间，比较武清城区、黄庄板块、泗村店板块、商务区板块具有明显的价格优势。其中洋房-元/平米，高层-00元/平米，别墅-元/平米，从南湖整体区域来看各项目之间产品、面积区间还是价格都颇为接近。首城南湖璟院项目单价预计在元/平米，这个价格在南湖属于中档水平。
目前万科、碧桂园、首城、保利、花样年、恒大等品牌房企相继落子，共同打造湖区高端生活区。而作为南湖最后一块临湖项目，首城置业对于“临湖”概念有着深刻的理解，对于置业客群也有着深入分析，打造舒适的居住体验，成为是其吸引客源的主要手段。同时，项目临近南湖公园，公园地产项目大多有保值增值性，像市区的水上公园、北宁公园附近的住宅要比外围的高-元/㎡。(紧邻水上公园二手房价格3元/㎡左右，外围二手房价格在-2㎡之间，价差元左右。紧邻北宁公园二手房价格2-2元/㎡左右，外围二手房价格在㎡之间，价差元左右。)随着人们对宜居生活的追求，南湖板块将实现价格和价值的双突破，从而迎来巨大的发展。
7、项目亮点：
一、紧邻亩生态南湖，亩绿博园
项目紧邻南湖公园4号门，步行百米即可进入。拥有亩南湖，水域广阔，波光粼粼，它是天津市以北唯一的天然水域，是距离天津市区最近的三大湖区之一。
二、武清成熟商圈与新建外环商圈
与项目一路之隔的城市级配套首城南湖广场也进入招商阶段，引入教/陪/吃/喝/玩/乐/购7大主题一站式消费理念，全面改善区域缺乏集中型商业的现状。
三、步行尺度内15年全龄教育体系
南湖区域教育资源丰厚，目前已经建成投入使用的红黄蓝双语幼儿园、南湖小学、南湖初级中学，天和城实验高中，15年全学龄教育配套体系，在项目15分钟步行尺度内全部可达。
四、一线临湖景观低密度洋房社区
以“人文与自然协调共存”为指导思想，结合独特的一线临湖资源，创造高品质的建筑空间组合，努力营造一个环境优美，具有独特风貌的现代化新型居住区。
文章来源:乐居买房