2013年房地产行业投资策略:重归一线
*策基本稳定,基本面唱主角
在其他*策效果不尽理想的情况下,限购作为抑制投资性需求的杀手锏,已经成为中央调控地产市场的常规化武器。鉴于限购的作用已经符合了中央的预期,而房价大幅上涨仍然不能被*策所接受,我们判断*策环境在13年总体稳定。
十八大期间住建部部长的讲话佐证了我们对13年*策形势的判断--限购持续、房产税推广、支持有效供给。在*策环境整体平稳的前提之下,决定板块总体估值走势的是基于市场因素主导的基本面判断。
需求有望结构性上涨
通过分析影响房地产需求的长短期因素,我们得出如下结论:第一、城市化和人口结构等支撑中国房地产长期需求的因素并没有发生根本变化,未来几年房地产需求的稳定增长是可以预见的;第二、预计明年*策面稳定而资金面改善,地产需求有望结构性小幅上涨。其中,刚性需求和投资性需求的上涨分别受益于*策偏好和流动性放松;第三,在全年销售小幅上升的判断之下,由于2012年基数前低后高,2013年销售将成前高后低的局面;第四,一线城市、部分二线城市与其他城市将出现分化,由于一线城市供给偏低,2013年将供不应求。
重归一线,先布局者占优
行业层面我们有如下判断:1、资产结构方面,销售回暖带来行业资金面的好转,杠杆分化显现。一线房企因较强的融资能力,调整迅速,已率先启动杠杆,发力土地市场布局一线及部分二线城市。二线房企杠杆约滞后近一个季度,未来有望接棒发力,带来土地市场的持续景气。2、重归一线将是明年的主题,历史经验显示先行布局的企业将显着受益。同时,先入场者的土地成本优势亦将成为企业的有力竞争筹码。3、受今年以来环比价格持续回升的影响,同时考虑到基期效应下销售费用率改善较高,明年行业盈利能力有望持续改善。
投资建议
我们认为,随着价格环比改善,行业盈利能力将有所提升。销售方面,明年较大概率出现的一个可能是增速呈前高后低的走势。年底至明年一季度为行业的业绩兑现期,是一个较好的参与时点。在个股选择上,我们认为提前布局于一线及部分二线城市的企业将在明年有较强表现,重点推荐万科、保利以及区域龙头首开股份。