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看*策着力点，四川“救市奇举”可谓正中要害，其背后的逻辑是，去年四季度以来银行全面收紧个人住房贷款，贷款发放周期从原来的1个月左右延长到了2至3个月，首套住房贷款利率普遍上浮5%至10%。在“刚需”占主导的环境下，商品房销售周期拉长，贷款成本上升，两者都会使得销售规模显著下降。 因此，在中央*府并未出台新的紧缩楼市*策的情况下，商业银行紧缩个人住房贷款，被认为是今年楼市大幅度调整的罪魁祸首。曾有知名地产界人士表示，个人房贷收紧影响了至少25%的潜在消费者。而银行之所以不愿发放住房贷款，是因为利率市场化后，个人住房贷款不赚钱了。所以，用财*资金来补贴银行，相当于弥补了银行在个人住房贷款上少赚或亏损的部分，制约银行放贷的顾虑也就消除了。 但地方*府此举有两个问题，一是能否达到去库存的效果，二是财*资金能否用来补贴商业银行。就前者而言，如果财*确实按商业银行的实际发放对符合条件贷款的金额给予相应补助，笔者认为*策的针对性非常强，而且贷款金额3%的补贴标准力度不俗，应该对楼市有非常强的刺激作用。但是，作为专项用于公共服务供给的资金，财*资金能否用来补贴商业银行个人住房抵押贷款业务？ 财*补贴是国家财*向企业或个人提供的一种补偿，具体来说，是对生产或经营某些售价低于成本的企业，或因提高商品销售价格而给予企业和消费者的经济补偿。若不采取财*补贴，这类商品供应将会减少，不利于优化资源配置、实现供求平衡和社会福利。我国现行的财*补贴有价格补贴和企业亏损补贴两种，四川省的“救市奇举”，应当属于价格补贴范畴。 但是，尽管商业银行在个人住房抵押贷款上的定价(利率水平)低于其他贷款业务(如小微企业贷款、消费贷款、信托贷款、委托贷款等)的定价，但目前个人住房贷款6.55%的基准利率远高于3%以下的贷款综合成本(存款成本+管理处本)，个人住房贷款业务只能说是低收益业务，而并非亏损业务，是否需要财*补贴就值得商榷了。 再进一步，尽管贷款利率市场化已经完成，但考虑到商业银行在货币*策、财**策、产业*策等方面仍旧承担着*策性职能，存款利率市场化推进较慢，存款利率多年来跑不赢CPI，而商业银行却一直享受着国家保护下的高垄断利差。作为贡献了廉价存款资金来源的老百姓，理应有权利获得住房贷款资源，特别是首套住房购置所需的贷款。而商业银行之所以不愿意发放住房抵押贷款，深层次的原因是，在利率市场化和金融创新的背景下，商业银行更愿意开展一些绕过监管的表外高利率业务，如信托、委托、资产管理等，也就是影子银行业务，而非低收益的个人住房抵押贷款业务。 这也就是说，商业银行拿着老百姓贡献的廉价资金，做着高收益的资产业务。可是，高收益背后的高风险却由中央*府和财*来兜底，说到底也就是由广大纳税人来兜底。因此，从本质上讲，我国商业银行在个人住房抵押贷款业务上“惜贷”是不务正业。在美国，根据《社区再投资法》，凡是所吸收的存款来源于本区域的社区银行，都有义务给当地居民买房提供廉价的、足额的、长期的按揭贷款。因此，在*策属性未完全褪去时，我国商业银行有、有义务为广大廉价存款提供者发放住房抵押贷款。 另外，自十多年前剥离不良资产、剥离*策性业务，实现股改上市以来，我国的商业银行已确立了完全市场化经营的取向，不应承担类似于首套住房贷款这样的*策性业务。由于住房贷款具有非常强的*策金融属性，发达国家一般做法是，成立由国家财*出资、财*补贴的*策性住房银行来承担此类业务。例如，美国在上世纪40、80年代有双重房贷金融系统(社区储蓄银行+*府贷款保险系统)、有90年代以来的“两房”(房地美和房利美)，日本有住宅金融公库，新加坡有中央公积金等等。 因此，若要补贴首套个人住房贷款，笔者以为可行的做法是成立由财*出资的*策性住房银行，并在此类银行发放低于基准利率的首套住房贷款时给予其财*补贴，这样不仅能鼓励其长期开展*策性住房金融业务，不回避低盈利甚至是亏损，而且在高房价背景下，也能真正让百姓借助于廉价的金融资源实现其住房梦想，这样的补贴不仅负效应更小，而且将更彰显消化库存的效果。 回到主题，即便为了增加投放个人住房按揭贷款，地方*府对商业银行实施财*补贴，但如果这一*策能保持稳定不变、长期坚持，在我国*策性住房银行缺失的背景下，也不失为一种补缺的思路。只是，地方*府此类*策往往是应急性的，仍旧延续着救市的传统思维，其出发点是为了激活楼市，在楼市重回上升通道后，*策就即刻退出。这与如今中央*府强调的“千方百计消化库存”的思路完全不同。近期，有关下半年房地产*策，全国住房城乡建设工作座谈会提了三点落实意见：千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整、完善房地产项目周边配套设施。也就是说，消化库存一定要与做实公共配套、产品适销对路和价格上做调整结合起来，而不能直奔销售量这个主题。 (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员) (：DF078)
@想改个昵称不道叫啥好：为什么都说后会无期的主题曲好听？就朴树那个平凡之路？可能我还是不懂文艺小清新的世界[拜拜]抠脚大汉还是躲一边去撸美剧吧[拜拜]