有朋友在后台留言，希望燕郊观察谈谈目前这个时间段，是否值得买入燕郊的房产。这确实是个难题。我们一再强调，任何预测，实际上都是无效的预测。人不是神仙，不能预知未来。
所以，一个比较可靠的方法，是回顾历史，尤其是回顾与这一波涨幅相近的房价历史，来看看到底现在是个什么样的点位。
—年之间燕郊的趋势是什么
由于燕郊房产统计的不精确性，实际上我们在统计历史房价的时候，非常困难。你仅能知道一个大概。比如年，大家都认为燕郊的房价在下跌，但很多时候，这种下跌，用数据来表示，相当不明显，或者相当不精确。所以，我们仅能看大势。
我们首先拿一份网上流传的燕郊房价涨跌曲线图来看看—年之间燕郊房价的变化。这是个长趋势图，大体上是对的，但是我们认为，细节方面的错误很多，比如年燕郊的房价，除了个别特别高品质的楼盘，均价并没有上涨到的高度，而年燕郊的均价（再强调一次，是均价，不代表个别位置与品质俱好的楼盘开出的1元的天价），也未达到的高度。
这个长周期的表给我们一个最直观的印象是，从大趋势来看，燕郊的房价，始终在上涨。这个判断很重要。年，因为各种利好刺激，也因为4万亿的印钞机的启动，全国各地都在涨房价，很非理性，大部分人猴急买房，都是因为恐惧财富被蒸发。
但回过来说，年，在中国绝大部分城市买房人，至今还没有解脱，甚至不乏有连续五年还在稳步下跌的楼市。这个现实是比较残酷的，年入手中国弱二线以下城市的购房者，被结结实实地套牢了，而且这样的物业，除非是大幅度降价，非常难以出手。
我们再回到这个图表中，我们能看到，燕郊楼市最明显的底部，是10年到12年。而且这个底部的周期是非常长的。如果有人在10年的高点上入手，估计要到13年才解脱，站岗时间，最短也近三年，站到腰酸背痛，这是实情。
但如果我们更长远的看，10——13年，有四年的时间，房价仅仅从跑到，排除银行贷款，如果是投资性的购房者，资金投入大概仅仅能和CPI涨幅中蒸发的资金量持平，仅此而已。
如果我们回看这段历史是话，我们应该清醒地认识到，年之后，买房已经不是能通过投资获取暴利的手段，全国大势很糟糕，燕郊的小市场尽管很好，但也仅能战胜全国大势。
—年之间燕郊的趋势是什么
燕郊观察通过各方面的调研，认为，年是燕郊房价的一个顶部。但很遗憾，燕郊观察没有找到一张较为精确的图，来说明年到年的变化。我们暂时以一张云房的数据图，来看看房价的变化。显然，云房的数据图中，年还是一个上升的点位，是年4月是个顶部。这或许是燕郊市场难以通过数据来反应的一个现实，专业的统计机构，也没有办法精确地统计燕郊的房价。
但是这不重要，重要的是，这个图基本上还是能反应这两年燕郊楼市的一个基本走向。
这个大体的走上，就是燕郊楼市在年筑底之后，年春节开始，房价猛烈反击，直接拉升到1左右的均价（在这里，燕郊观察所指的均价，是指住宅部分）。
我们做的一点分析
从上述两张图表中，我们可以比较清楚的看出燕郊楼市的历史走向：
一，上升大周期：——年。（—），涨幅过倍。这是燕郊楼市投资最黄金的时间，三年之内，燕郊房价上涨近百分之百，这样的事情，比干任何工作，开任何公司，都好很多。
二，停滞大周期：——年。这个大周期内，燕郊房价非但停了，甚至于下跌。
三，短周期：——，这个短周期内，房价过山车，稳定系数进一步降低。这种剧烈变动的短周期，是购房者非常恐慌的周期。在这个周期内，有人一不小心站岗，也有人买对时间。对与错，差异非常之大。这反应了房子的商品属性，也反应了市场的不稳定性（受外部*策影响）。
那么，我们怎么去看之后的房价周期。
第一个判断：燕郊观察之前关于燕郊房价的分析，认为燕郊的房价，是个顶部，这个顶部很难跨越。
今年在市场最火热的时期，已经出现了这个顶部，但是马上又回落了。认真地去看，今年之所以达到这个顶部，是个别楼盘的个别特殊楼位、楼层达到了，并不是整体上达到。也就是说，今年这个两万，实际上水分比较大，不能说明整体上已经达到。
但不可能否认的一个事实上，房价在2万之后，开发商迅速调整了策略。没有一个开发商或者销售人员再去多谈这次破两万，因为这个数字，很恐吓来自北京的购房者群体。事实也进一步说明，燕郊的竞争对手，如大厂、香河的楼盘，很快有针对性地对燕郊楼市发起反击。用便宜的优势，来赢得更多的购房人群。
如果2万顶部这个依据今年有效，那么，在往后的两三年周期内，它依然有效。也就是说，燕郊房价不会、也不能轻易跨越2万。当然，燕郊观察认为，这个结论如果能成立，这也基于央行不再像年那样严重放水。
第二个判断：房价进入平稳周期，或者停滞。燕郊本次的平稳周期，可能要长达一两年。燕郊楼市的部分区域，因为利好重叠，会有小幅度上涨，也就是我们之前认为的那样，跑赢CPI。
第三个判断：平谷线的站位、京唐城际、通州的前景，以及神秘的轻轨，是燕郊楼市能否在五年内站上两万的必要条件。燕郊观察认为，在三个轨道站位一到两公里之内的优质楼盘，以及黄金出口位置，有站上两万的能力。
最后，我们仍要说明下我们的意见，房产最为投资品的最好时代，或者黄金时代，实际上在年已经过去了。燕郊的大概率，也不会例外。跑赢CPI，已是最优选择。
来源：燕郊观察
壹书生有“房”要说
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