在环年生活在环京地区的人们，没有感到任何关于楼市的疯狂，不少人微妙地感觉到，一度频繁传言要划归北京的地方，离北京，好像越来越远了。
北京市*府东迁通州传言了十年，目前已经在大张旗鼓的建设当中。
和北京市*府一河之隔的大厂的厂通大桥传言了十年，如今终于列入十四五规划尘埃落定。
唯独北三县化归北京的消息还在传言的路上，也许还需十年。
随着北京城市副中心和北三县一体化发展的推进，划不划北京已经显得不那么重要了，你只要给我产业，给我地铁，给我便利的通勤和划归北京已经没有什么本质的区别了，剩下的就是一个名分的问题。
百姓有百姓的小心思，*府有*府的考量，水到渠成应该就是最好的状态。
划归北京你是中了六合彩，不划归北京，我依然享受北京的资源。
用一个平静的心态去看待北京城市副中心的发展，去看待京津冀一体化的未来，罗马不是一天建成的，需要时间需要沉淀，熬过寂寞就是辉煌！
环京是众多开发商望尘莫及的地方，有钱也拿不到地，房产“老大哥”万科还在香河拍地被打过。这片紧挨皇城的热土成就过很多枭雄企业，华夏幸福便是其中之一。
环京的光环是年失色的，华夏幸福的转折点也是在这一年。调控来得猝不及防，一时之间，环京楼市量价齐跌。让大多数人意外的是，与上海、深圳周边的城市群不同，环京地区的楼市被“冻”得没有一丝抵抗力。
调控之后，万科曾经在年花了32亿买下5个环境项目公司控股权，把廊坊、大厂、涿州、霸州这些环京核心城市的10块住宅用地装进口袋，完成了环京的布局。年去香河拍地被打的这口气，总算咽了下去，“外人”进不去的环京，终于打开了口子。
“环北京区域成为兵家必争之地，又演变成了北京之外的地产江湖。”
如今，环京房地产市场冰冻四年,从开发商爆雷到逐步的放开限购，放开落户,拐点到来了吗?笔者认为，房价已接近谷底现在绝对是入场的最佳时机。
“年，北京回暖之后，会带动整个环京回暖。”克而瑞的一份报告分析，燕郊成交量已经连续两个月突破千套，这种势头会在今年继续。
土地是楼市风向标，但这是在没有其他重大外部因素影响的情况下。
网上盛传王文学在内部讲话中说，华夏幸福的困难“要一年或者一年多，甚至两年的时间去化解”，不知道这里面是不是隐含着他预估的，环京楼市的反弹时机。
年11月国家发改委正式批复《京津冀地区城际铁路网规划》，在这个批复中，明确了北京地区将打造“三个圈层”的轨道路网。
实现周边地区和北京“全部通铁路”。
第一圈层：距离北京城区的25-30公里范围内，主要以地铁交通为主导，满足“半小时同城通勤”。
包括北京中心城区、通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、门头沟、平谷等近距离新城，地铁外延至通州周边的燕郊、大厂潮白。
值得注意的是，超过30公里范围将不再新增地铁交通，也就说北京六环外将不再新增地铁交通。
外延到燕郊的22号线和大厂潮白M线可能是六环外最后的地铁线路。
第二圈层，距离50-70公里范围内，主要以“市郊铁路”为交通主导，实现“1个小时同城通勤”。
针对50-70公里范围的区域，北京未来将主要以“市郊铁路”为轨道交通，把周边远郊区县连在一起。
目前北京已经开通了延庆的“S2号线”，密云怀柔的“怀密线”，通州密云的“通密线”，通州房山的“副中心线”，通州回龙观的“东北环线”等五条。
到了年，环京地区至少还会开通三条“市郊铁路”，把三河、涿州、固安等环京地区和北京连接起来。
第一条是副中心线西延，北京城区到三河。
第二条是副中心线南延，北京城区到涿州。
第三条是京九市郊铁路，从北京城区到固安。
除此之外，还有“京原线”“黄良-良坨线”，直接带动房山的“乐高乐园”。
未来的“市郊铁路”将全部实现“地铁化运作”，买票、乘车、换乘都和地铁是一个平台，一站式换乘，费用低，实现1小时同城化通勤。
第三圈层，距离-公里范围内，主要以“城际铁路”为轨道主导，实现“1-2个小时跨省通勤”。
根据十四五规划，到了年要基本建成“轨道上的京津冀”，实现城市群1-2个小时出行圈和1个小时都市圈。
到了年北京地区将会有4条城际建成通车：
京雄城际：年12月已经开通，从北京西到雄安，在固安、霸州设站，全程50分钟，票价最低50元。
城际联络线：年全线通车，从大兴机场到首都机场，在廊坊市区设站，预计全程1个小时，最低票价60元。
京唐城际：年全线通车，从副中心到唐山，在燕郊、大厂、香河、天津宝坻设站，预计全程40分钟，预计票价15-50元。
机场快线R1线：预计年全线通车，从丽泽到雄安，在永清、霸州设站，预计全程1个小时，预计票价不低于元。
也就是说，到了年所有的环京地区都将和北京互通“轨道交通”，实现1小时交通通勤。
北三县是最大赢家：燕郊拥有北京地铁两条，市郊铁路一条，城际铁路一条。大厂潮白是北京地铁一条，城际铁路一条。香河则有城际铁路两条。
固安、永清、廊坊市区等“中三县”，则有城际铁路两条、市郊铁路一条及机场快线一条。
涿州及霸州也同样有北京铁路直达。
环京地区的“铁路”大爆发了。
整个环京地区能够真正实现“北京地铁互通”的，也只有燕郊和大厂潮白地区，其他环京多数都是以“市郊铁路”或“城际铁路”来实现通勤了。
根据规划，燕郊和大厂潮白将可能是北京“六环外”最后的地铁片区，在北京地铁规划中，六环外地区极有可能将不再新增北京地铁线路。
那么地铁通车后，燕郊和大厂潮白未来的“房价会是多少呢”？我们可以根据目前北京六环外的地铁房房价做一个推测。
目前北京六环外拥有地铁的片区一共有6个，分别是：
15号线顺义片区、昌平线南邵片区、16号线北安河片区、S1号线门头沟片区、房山线阎村片区及大兴线医药基地片区。
我们分别把这些地区的“二手房房价”做了一个分析，可以分析以下规律：
第一，距离北京产业核心区越近的片区，房价越高。
比如门头沟距离石景山、海淀、金融街都比较近，所以其地铁房房价非常高，已经达到6万左右了。
再比如昌平线，距离海淀很近，其六环外的地铁房房价至少4.5万起步，部分好项目均价逼近6万。
第二，直达产业核心区的地铁线路房价，也比较高。
比如大兴4号线，一线直达金融街和中关村地区，所以六环外医药基地的房价就比较高，就算是南六环外，最低起步价也要3.5万。
而最便宜的六环外地铁房是燕房线，均价大概在2.2-2.8万之间，主要是距离产业区比较远，同时换乘次数比较多，价值相对比较低。
总体上看，北京六环外的“地铁房”房价均价应该在4万/平米左右，最便宜不会低于2.5万，最高则已经超过6万。
那么，未来平谷线和M号线开通以后，燕郊和潮白的“地铁房”价格会到多少呢？
首先不管是燕郊还是大厂潮白，距离城市副中心核心区都非常近，几乎就是一河之隔。
其次是不管是22号线，还是M号线，都可以直达国贸、运河商务区及金盏国际合作区，属于直达产业核心区的线路。
所以我们综合评判，未来地铁开通以后：燕郊和潮白的地铁房最低也要3万起步，最高可达4.5万，平均价格应该在3.5万左右。
最关键的是，东六环外未来已经不再拥有新增的地铁线路，22号线和M号线将是东六环外的“绝唱”。
如果“北漂一族”想在东六环外或东南六环外买房，燕郊和大厂潮白是最好的选择。
因为这些利好，经历过4年最严格调控的京津冀楼市，*策已经不可能再收紧，市场已经出现了明显的企稳表现。
环京价值大洗牌，如何掘金“京津冀”？！
相比长三角、珠三角的房价持续上涨，在年，环京城市房价迎来价格高点，然后开始深度调整。但随着京津冀城市群的建设不断落地，环京区域价值已经逐渐提高，可是环京城市的价格与三年前相比，却已回调过半，形成了价值与价格的背离。
投资的逻辑在当下这个时代更需要转变。“选对城市、选对地段、选对项目”!
1：从城市发展角度看，全国房地产市场的分化趋势已经越来越明显，一二线及周围辐射区作为资产的避风港，价值潜力明显超过库存积压的三四线城市。
2：从地段潜力角度看，不同的区域价值也出现了明显的不同，另外从区域潜力看，同一个大区域的不同小区域，也会出现了不同的升值潜力。
3：从选对项目看，有产业规划定位意味着板块未来的成长性和*府公共资源，市场产业资源和配套资源的快速集聚。优质的项目更有保值升值的空间。
新版北京城市总体规划，全面系统地回答了“建设一个什么样的首都，怎样建设首都”等一系列重大问题。值得注意的是，突破行*界线、跳出北京看北京、谋划区域协同发展，是北京新总规的重要创新点。
从市场趋势看，过去几年的利好基本集中在三河、大厂、香河几个北三县等区域。最近这几年北京的发展向南，而这也给了环京的固安、永清、霸州“南三县”更多的发展计划，“南三县”不仅承接了北京的部分产业，更因地制宜地发展起带有特色的产业，形成了独特的产业链。
京雄城际铁路的开通加速了这个过程，从未来的市场趋势看，雄安的崛起也必然会带来一波强劲的利好落地，这种情况下，周围一些区域就非常值得