导读：一家借产业园东风起家的房企掌门人，如何打造出"以地养房、以房促地"的产业新城模式，在从廊坊到环京地带再到全国扩张的过程中，它又如何把*商关系用到极致？
写作此文，有个渊源。过去一两年，几乎每五个职业经理人中就会有一个向笔者提问，高薪挖人的华夏幸福值不值得去?
在回答这个问题之前，我想，真正看清这家企业才是当务之急。
作为环京津冀龙头概念股，华夏幸福一直是房地产企业中的低调另类。过去的两个月，这家企业起家于廊坊，成长在河北，正在向全国扩张，以产业新城运营商为标签，著称于*商关系，又被新出炉的雄安新区抬上风口浪尖。
4月1日雄安新区宣布成立。华夏幸福在环京区域布局产业园区的委托面积超平方公里，雄安新区成立后，华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。4月5日开始，华夏幸福股价连续三日涨停，至4月12日，股价报收44.39元，创一年来新高。截至6月9日，华夏幸福市值达亿元。在中国房地产企业十强中，这一市值是融创中国的近两倍，超越绿地控股63亿元。
年，华夏幸福以.3亿元名列全国房企销售额第七位。同一年，华夏幸福的实控人王文学以亿财富名列胡润中国百富榜第22位。较55岁的平均年龄来说，王文学算是这群富豪里的年轻人，他比首富王健林还小13岁。
在中国地产界的大佬群体中，王文学堪称最"神秘、低调"的一位，其公开信息少之又少，本人更极少在媒体面前抛头露面。舆论可知的仅仅是：他很早便完成了原始资本积累。
初涉地产
王文学，年5月生于河北霸州，毕业于廊坊市工业学校。
据笔者从多位接近王文学的人士处了解，王文学家境普通，他早年在河北省廊坊市交通局运输公司当司机。年下海，开了一家火锅店，不足一年，他便盘下周边店铺，扩大了店面规模。
王文学从火锅店起家，用25年做成了中国第七大房企
一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉笔者，王文学情商很高，为人机灵勤快。他在运输公司工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事，也结识了许多*府官员。
由于火锅店位于廊坊的繁华地段新华路，人流量大，王文学的餐饮生意也越做越大，来吃饭的也包括部分当地*府官员。如此两三年后，到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机。
那时，全国兴建*府楼堂馆所之风盛行。*府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市*府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的*府官员向王文学提及此事，欲做牵线。*府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店，另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在*府大楼的装修业务中不断拓展，一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。
然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商，王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。
年亚洲金融危机爆发，随后全国财*收紧，中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财*部也特别强调，严禁地方债资金用于楼堂馆所建设。
这直接扎住了地方*府的钱袋子，导致王文学的装修队伍一面对*府追款不成，另一面对下游供应商施工队的欠款无法结算。
王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款，他在那一年春节不得不外出躲债。
在这之后，他做出了一个让人颇感意外的举动：在廊坊市*府领导的办公室里，王文学当面烧毁了*府的装修合同，并声明不再讨要*府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。
审时度势，以退为进，这一与*府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财*一刀切的情况下，王文学不难判断，继续向*府讨要欠款，收效甚微。据接近廊坊市*府的人士估算，那时当地*府对王文学的装修欠款近万元。
一边经营餐馆，一边还债的日子过了没多久，年6月，外部形势出现新变化。国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。
此时，王文学的付出获得了回报。得知廊坊市有块地要做开发，他找到有关*府部门，获得了开发土地的批条，随后又从银行获得贷款。拿到贷款后，王文学先取出部分还清了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发。
之所以借款还债，是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯——每当转向一个新生意时，他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放过可能的机会。
年7月，年仅31岁的他，在廊坊创办了华夏房地产开发有限公司（华夏幸福基业股份有限公司的前身）。三个月后，其运作的第一个项目"华夏花园"即开盘销售，由此踏入风起云涌的房地产行业。
从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪。在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，他上前请求王石帮助。那时万科进入房地产业已有十载，当时万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。王石欣然应允，让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房地产理念及相关知识，加持了华夏幸福第一个地产项目。
一定程度上，王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的"万科情结"源自何处。现在，华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为"科举"的万科挖人计划。
此后，王文学又赴北京上各种辅导班学习房地产课程。到年，第一个地产项目的成功，让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决意专注做房地产项目开发。
王文学通过在廊坊市*府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层*商关系逐渐放大。彼时的王文学已不满足于一两个项目的小打小闹，但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京，但碍于无人脉资源，拓展无望。
转向产业地产
华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园，这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点。
年前后，只在河北有三个地产项目的华夏幸福，在房地产行业只是无名小卒。
这一年，万科上市已经九年，正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职，一年后郁亮接棒。年，顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣。同在这一年，合生创展实现11.98亿港元的销售额，成为当时业绩瞩目的地产商，还丝毫看不出此后一蹶不振的迹象。
一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名策划人王志纲，以及麦肯锡、华高莱斯、和君咨询、罗兰贝格等咨询公司。
据笔者了解，在"二王"会面中，王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学，在没有*府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现，当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。
二人预料，北京未来将更加炙手可热，由于管控严格，一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控"灯下黑"区域，企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。
他的事业根据地廊坊，位于北京正南50公里。彼时，廊坊南北发展极不均衡，香河、三河、大厂等北部地区由于临近北京，一体化程度高，发展已相对成熟。而南部以固安县为代表的地区，却贫穷落后，财*收入在廊坊市居于倒数。
在一片落后的景象中，王文学看到了商机。年，他迎来了商业生涯中的又一次转机，毅然放弃具有成熟配套的廊坊市区，正式转战固安进军产业地产。
年初的一天，廊坊市*府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福、荣盛发展、宏泰发展等企业掌舵者。饭局上，廊坊市*府表达了对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予*策支持的意愿。
彼时，华夏幸福的账户上仅有一亿元资产，对公司来说，当务之急是让土地尽快变现。但王文学却拒绝业内常见的短平快投资方式，而选择投资产业地产。
产业地产是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群的新型产业形式，具有投资大、周期长、回报慢的特点。因此王文学的这一决定遭到众多高管的反对。然而他却力排众议，甚至将自己的股份做抵押，全力以赴投入到产业地产领域。
一位接近王文学的相关人士告诉笔者，王文学在签下固安项目前，曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后，王连夜赴燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安。
在他的积极奔走和推动下，当年6月，华夏幸福与固安县*府签订了合作协议，二者将共同投资、开发、建设、运营固安工业园区，由此开始了"*府主导，企业运作"的探索之路。
所谓"*府主导，企业运作"，是指由廊坊经济技术开发区、固安县人民*府和华夏幸福共同出资成立三浦威特园区建设发展有限公司，由该公司负责工业园区的开发建设。这既能发挥*府所独具的*策、行*资源管理等方面的优势，为企业提供高效的行*服务，又可以充分发挥企业参与市场竞争的灵活性、自主性和创新性，更有效地解决资金、人才、资源优化配置等难题。
以此为基础，王文学对"产业新城"的模式进行了创新，跳出过往业内"就园区建园区"的局限，确立了以"以产促城，以城带产，产城融合，城乡一体，共同发展"的发展道路，通过产业发展促进城市发展，用城市拉动产业升级，使得产业和城市融为一体，城市和乡村共同发展，形成经济发展模式、城市发展模式和民生保障模式三位一体的产业新城。
开启一种新的商业模式是一场冒险，稍有不慎就可能"粉身碎骨"，但王文学依然"奋不顾身"。考验他的不仅有勇气，还有必不可少的智慧。
为此，他聘请欧美9个国家30多位著名规划大师，遍访新加坡、德国等国先进开发区、工业区，集全球智慧，将产业新城的发展提高到城市发展的高度，进行高规格的规划设计。
产业新城的基础是产业，王文学没有盲目地引进企业，他认为"一个产业园就是一个产业集群"，只有实现产业集群的有效聚拢，才能够促进整个产业园区的发展升级，实现区域竞争力的提升。在这种思路的引导下，他积极引智引资，吸引了中国航天科技集团等一批龙头企业进驻，并因此迅速壮大。
固安城市规划馆展示的河北固安工业园沙盘
经过多年的深耕细作，一座生态智慧、宜居宜业的产业新城在固安悄然崛起，这座新城不仅形成了集航天技术研发、应用、服务一条龙的完整产业链，航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造五大产业集群也已开花结果，在县域经济中所占比重已是蔚为可观。
截至年12月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业多家，实现项目签约投资额多亿元。这些项目成为固安主要的经济发展动力之一，促进了固安县经济的飞跃。年的固安全县年财*收入不足亿元，到年，全县财*收入高达56亿元，固安工业园区新型城镇化项目实施14年，有力带动固安县财*收入增长近50倍。
"*府主导、企业运作、合作共赢"的市场化运作模式，也因此被业界定名为"固安模式"。
不是房地产公司，是地产公司
固安工业园的成功，成为华夏幸福进军产业园市场的名片。
"年开始做，年固安模式的账就算回来了。"一位华夏幸福相关人士说。到年，固安工业园被河北省*府批准为省级开发区，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一，示范效应开始形成。
此后华夏幸福乘胜追击，年5月在廊坊市大厂县拿下潮白工业区，年又加速在环京布局，年、年再度扩大固安工业园规模。如今，华夏幸福已是产业地产的"大佬"，也是产业地产上市企业"老大"。夏幸福投资运营的产业新城已布局环渤海、长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江、湖北等地，已在全国布局50余座产业新城。
华夏幸福做产业园，并不追求精耕细作的产品化路线，而是对地方*府允诺快速城市化，在此基础上谋求自身大规模、标准化扩张。这与传统开发商有诸多不同。传统开发商在拿地后，往往走产品化路线，追求卖出高房价，尽可能赚取高利润。
华夏的模式是，通过前期导入产业，帮*府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设，提升地块大环境，改变土地价值属性，随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。许多同行看不上、不愿拿的地，华夏却出手拿下。
华夏幸福对一个项目价值的判断，往往取决于其城市底板如何，即是否没有配套，地块是否干净，这意味着企业自身发挥空间大。而这与同行标准恰恰相反。"对华夏幸福来说，房地产首先是’地’。"一位华夏幸福前员工说。
拿地之后，产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键，也是当地*府考核华夏幸福产业园最重要的标准。
从固安工业园开始，王文学日渐意识到产业落地的重要性。华夏幸福开始养护、壮大自身的招商团队，希望以此将招商引资行为专业化。
为了让各地找到最适合当地的产业类型，华夏幸福奉行"根据地"模式。王文学给各地方公司充分自主权，发"番号"与"枪"，强调地方活力与能动性。区域总与城市总是相互支持关系，而非同行企业里的上下级关系。不同于万科集团的"小总部"，华夏总部是做大资源平台，提供资金、智库与招商队伍，一线发现产业机会后，可求助于集团总部调配资源。
在前期产业规划与定位中，华夏幸福还招来了许多外企与咨询公司的职业经理人，专注于做城市规划与产业定位，提供一整套产业方案以打动*府。
在部分同行看来，华夏幸福逐渐展现出*策套利者形象。有不少当地*府部门出身的公务员，被华夏挖角。在产业规划上，有*府从业背景的人员更知悉当地特色及产业*策，由他们做出的产业定位与规划更易打动*府，被视为自带天然优势。"我们这里开会，好些个过去的副市长、*府规划口的人，做过国家五年规划的司局级干部也加入过华夏幸福。"一位前华夏幸福员工告诉笔者。
上述华夏幸福人士介绍，王文学本人也在此过程中逐渐将重心转向产业领域，他每天都会阅读大量产业方面的资料。在与各地*府沟通时，他早已不聊房地产，而是就新能源、汽车、生物医药等产业领域发表看法。这对于急于找准落地产业、发展GDP的地方*府而言，可谓正中下怀。在一些*府官员眼里，王文学就是国内产业地产界的权威。
为了增加产业招商的谈判筹码，华夏幸福还会允诺帮落地企业做厂房代建，为企业减少开支。这部分费用，华夏会从地价增值后房屋出售赚取的资金中补缺。
华夏幸福在最初的产业园模式中，曾将盈利点放在招商引资上。但随着北京楼市日益火爆，在固安工业园，地产销售反哺产业园现金流的模式逐渐成型。企业落地后，除了做园区运营服务，华夏幸福也通过园区周边的住宅销售回收资本。
其路线图为，土地平整等一级开发完毕后，地产板块先进入，而后销售住宅回收资金，以此保证产业园滚动开发中的资金需求。此外，由于华夏幸福前期投入较多，地方*府通常会以兑价一块土地的方式给华夏幸福补偿。
在外界看来，王文学的产业逻辑是，华夏幸福去做产业园的地方一定是有人愿意去买房的地方，要有楼市规模。此前布局的廊坊下辖县及其他环京地区，都得益于北京的产业与楼市购买力外溢。
"华夏不是房地产公司，是地产公司，房子只是现金流回流的工具。"上述华夏幸福相关人士说。
年报显示，年华夏幸福销售额.3亿元，同比增长66.4％。其中，产业新城业务销售额共计.2亿元（含园区结算收入额.6亿元，产业园区配套住宅签约销售额.7亿元），城市地产签约销售额.8亿元，其他业务（物业、酒店）销售额20.2亿元。
在靠卖住宅回收资本之外，华夏幸福的盈利还主要从产业发展服务、落地投资的返还以及园区税收分成中来。年报显示，年华夏幸福的产业发展服务收入达到.7亿元，同比剧增73％，园区结算收入总计.6亿元，产业新城业务实现利润约占公司总利润的65.6％。
如果把整个华夏幸福比作一颗鸡蛋，那么产业发展集团是蛋黄，住宅是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。而要孵出小鸡，还离不开阳光雨露，即其他城市发展业态，如学校、医院、酒店、规划馆等配套。因此华夏幸福在各地打造规划馆，提供产业配套。
这一产业新城模式，归根结底是要依赖城市周边的产业和居民外溢。笔者获悉，早期华夏幸福做产业新城，对标的是美国旧金山和洛杉矶等大城市。如今，华夏内部仍强调城市周边的城市圈概念，环京产业园便发源于此。
*府是最重要的客户
王文学经历的两次"大劫"都与*策变脸相关，他的事业起步与转向都得益于*府资源，每一次危机也源自*策变化。
这类挫折强化了华夏幸福亲近*府资源的意愿。如今，华夏内部已养成全员研读*策之风气，集团上下倡导与*策共舞而不是规避。每次有新*策出台，全公司都会从中寻找机会点与新变化，以确保和*府对话时知己知彼。
企业与*府的亲密关系从来都是双刃剑，往往难以长久。*府是换届制，完全依赖*商关系获取资源的企业需要打通每一届*府的关系链。一位华夏幸福相关人士告诉笔者，华夏幸福的确与廊坊市*府有关联，但关联没有外界想象的那么大，外界神化了华夏幸福上下的*府通关能力。
"华夏幸福是懂*府但又与*府保持距离的。华夏在环京地区都有项目，难道王文学能和每一个县长关系都好吗？为什么*府换届华夏依然能拿到项目？"该人士反问道。
各级*府在中国房地产市场中向来扮演重要角色。中国房地产市场从无到有，是在各地*府推动城市化的背景下产生，并日益成为各地*府的GDP抓手。
尽管土地市场早已执行招拍挂制度，但从*府手中获取土地的，往往是能够最大程度博取*府好感的企业。华夏幸福常常在完成土地整理后，经过一定程序，进行二级开发。除了住宅用地，并非所有地块都走完全意义上的公开招拍挂程序。
过往的经历让王文学深谙*府诉求。多位接受采访的房地产界人士认为，华夏幸福之所以能够不断攻城略地，源自其能够把*府诉求通过商业手段达成。在战略上，它坚守了产业方向。对各地*府而言，产业园能够解决当地就业，拉动消费，提高财*收入并提升城市化率。而这正是困扰一线城市周边三四线县城*府最大的难题。
比如在固安，过去数年固安*府虽有换届，由于固安工业园发展渐入佳境，各届*府对华夏干预程度均较少。也因为工业园的良好发展，华夏幸福在固安的影响力较大，甚至会以外部专家身份参加当地*府班子某些扩大会议。
中报显示，截至年6月，华夏幸福已为各地*府、产业新城引进企业逾千家，招商引资约亿元。
主打产业标签，是各级*府所喜欢的。尽管目前华夏幸福的住宅销售仍是营收主力，但华夏幸福重心是在产业发展。笔者了解到，王文学平时对产业发展