央企搬迁
中国目前有国资委作为出资人管理的中央企业97家，这些央企在关系国家安全和国民经济命脉的主要行业和关键领域发挥着重要作用，其中2/3以上总部位于北京，在带动地区经济发展的同时，也给城市运行带来诸多弊端。
年央企总部外迁正式拉开序幕，年明显提速。年7月和11月，北京市委市政府分别发布《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》和《北京市“十四五”时期国际科技创新中心建设规划》，赋予北京建设国际科技创新中心、打造全球数字经济标杆城市的新使命。
北京发展定位的转向将对房地产市场带来哪些影响，本文将梳理分析。
一、高质量发展理念下的
京津冀产业协同发展
年6月，中共中央、国务院印发《京津冀协同发展规划纲要》，设置了京津冀协同发展近期、中期和远期三个目标，确定了京津冀三地交通一体化、生态环境保护、产业升级转移为重点领域，以疏解北京非首都功能为京津冀协同战略的“牛鼻子”。图1年《京津冀协同发展规划纲要》目标年北京召开的“两会”上进一步强调“深入推进京津冀协同发展”的国家战略。其中交通和环境保护为京津冀一体化的突破口，产业升级转移是京津冀协同发展的关键支撑和实体内容。通过产业协同发展，缓解人口资源环境压力、疏解非首都功能、解决北京“大城市病”，形成区域间产业合理布局，推动区域经济结构合理及产业转型升级，打造新的首都经济圈和环渤海经济圈。图2京津冀经济社会发展状况（年）数据来源：北京市统计局二、央企搬迁与北京定位
（一）央企搬迁与疏解北京非首都功能年，国家明确提出疏解北京非首都核心功能的政策导向。年，北京市发改委明确提出了“禁止京外中央企业总部新迁入”，城六区“严控其他总部企业新迁入或新设立”。截至目前，国务院国资委履行出资人职责的97家央企之中，有69家总部位于北京，其余在上海6家、东北三省5家、广东5家、湖北3家、河北3家、四川1家、江西1家、港澳4家。根据年《财富》世界强榜单，中国共有家企业上榜，其中北京共有60家，大多是国企、央企。央企过度扎堆北京，同时央企二级单位，如财务公司、承包公司、研究院、培训中心等也汇聚于此，带来诸多弊端，例如交通拥堵、房价高涨、环境恶化等“大城市病”，加重了城市运行的负担。年以来，央企总部外迁进程逐渐提速，既有新央企在北京以外的城市设立，也有京内央企总部外迁。目前雄安新区已进入承接北京非首都功能疏解和大规模建设同步推进的发展阶段。部分在京部委所属高校、医院和央企总部已启动分期分批向雄安新区疏解。除了多家央企总部来到雄安，目前央企在雄安新区设立子公司、分公司及各类分支机构也已超家。这些央企子公司、分公司及各类分支机构主要布局在基础设施建设、前沿信息技术、先进生物技术、现代服务业、能源、新材料等领域，有助于形成科技创新的规模效应。图3央企搬迁示意图注：进驻雄安新区的央企有中国卫星网络、中国中化控股、国家电网公司、中国华能集团、中国华电、中国国电、国家电力、中国核工业、中石油、中石化、中海油等。雄安新区作为北京非首都功能疏解的集中承载地，符合其产业发展方向的央企及其分支机构将陆续搬迁至新区。图4雄安新区承接八类北京非首都功能疏解图5雄安新区重点发展高端高新产业（二）央企搬迁对北京地区经济的影响目前多数央企为超大型企业，员工总量数以万计，分布在全国各地乃至世界各地。而其总部，人数并不算多，不少央企打造小而精的总部，总部员工仅百人左右。央企及其分支机构搬迁将带走数十万常住人口，腾挪出三环内大量的优质地段办公空间。央企搬迁短期内可能会导致政府税收和财政收入有所下降，但长期来看，对经济增长和财政收入的影响有限。年北京非首都核心功能疏解大幕拉开后，北京市的GDP总量和增速相比上海保持在适当水平。-年，北京与上海GDP之比稳定在90%以上；-年，该比例显著提升；年，该比例小幅下降0.1个百分点至93.2%。图6央企年主要成绩单资料来源：国资委图7北京GDP和上海GDP数据来源：北京市统计局，上海市统计局总而言之，央企搬迁将有助于缓解北京“大城市病”，提升北京作为“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”核心功能。此外，央企总部在全国广泛布局，不仅有利于自身业务发展，也有助于提振迁入地经济发展，为缩小区域差距、实现共同富裕等贡献更多力量。（三）建设国际科技创新中心与全球数字经济标杆城市总体来看，央企搬迁不影响区域经济高质量发展。近些年北京一直在调整产业结构，在部分以传统制造业为主的企业迁出北京的同时，一些专精特新、高成长性的科技型企业也成长起来，活力强的初创型企业也不断涌现。此外，在一些央企总部搬离的同时，其研发中心等聚集高层次人才的机构可能还继续设在北京。年7月和11月，北京市委市政府分别发布《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》和《北京市“十四五”时期国际科技创新中心建设规划》，明确提出打造世界创新高地和建设全球数字经济标杆城市的发展目标。北京证券交易所的成立将极大地便利高科技中小企业上市融资，助力其发展壮大。图8建设国际科技创新中心发展目标图9开展未来产业前瞻布局图10“三城一区”联动打造国际科技创新中心三、北京、雄安新区及周边地区
房地产市场展望
（一）北京1、北京市写字楼市场根据年末中央经济工作会议的定调，当前中国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力。为此，中央出台多项“稳增长”措施，力求将经济运行保持在合理区间。年，尽管中国GDP增长8.1%，但季度增速呈现下降趋势，第三季度和第四季度增速均跌破5.0%。年1月份CPI和PPI同比涨幅均有所回落，经济下行压力大。受此影响，北京与其他大多数城市一道均出现租金下降、空置率上升的现象。图11中国经济增长和通胀数据来源：国家统计局图12北京优质写字楼租金和空置率数据来源：Wind在北京第三产业各细分行业中，信息传输、软件和信息技术服务业和金融业的增长均超出平均水平，科技和金融行业因此而成为北京写字楼市场新租和扩租需求的主力军，年两者合计占北京写字楼市场新租和扩租总面积的77%。年由于互联网头部企业在亚奥商圈和上地/北清路商圈的迅猛扩张使其成交面积占比分别由上年的10%和9%上升至16%。第四季度腾讯在亚洲金融大厦承租了10.7万平方米的办公空间（克尔瑞资管），为北京近10年承租面积最大的单笔交易之一。由于相对较多的空置面积和租金持续下降带来更高的性价比，中央商务区和望京/酒仙桥商圈受到租户青睐。图13北京行业增长（=）数据来源：北京市统计局图14北京写字楼租户行业分布数据来源：世桦嘉润图15主要商圈成交面积分布数据来源：世桦嘉润图16北京甲级写字楼租金（元/平方米/月）数据来源：Wind图17北京甲级写字楼空置率数据来源：Wind综上，北京定位转型和信息产业的大力发展将有效填充央企搬迁腾挪的空间，租户结构持续向科技和金融行业集中，平滑掉央企搬迁带来的不利影响。2、北京市住宅市场虽然央企及其分支机构搬迁将带走数十万常住人口，但北京作为“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”以及全球数字经济标杆城市建设的目标对于新经济领域人才的吸引力丝毫不减。根据《北京市国土空间近期规划（年—年）》，到年北京市常住人口控制在万人以内。在“房住不炒”的政策总基调下，房地产市场有望实现平稳发展。本小节将回顾年北京住宅市场的发展。图18北京市常住人口数量（单位：万人）数据来源：北京市统计局新房市场年全年累计供应新房62,套，新增供应面积共计.43万㎡。相比于年供应套数同比下降13.48%，供应面积同比下降5.06%。图19北京商品住宅新增供应套数和面积走势数据来源：世联评估《年度北京市场年度报告》本年度供应量最大的区域为大兴区，累计供应10,套，新增供应面积合计.07万㎡；顺义区排名其次，累计供应9,套，新增供应面积合计.5万㎡。供应最少的为东城区共计套、新增供应面积合计6.49万㎡。年全年供应量排名前三的项目分别为位于朝阳区的绿城沁园、顺义区的公园都会及房山区的中海寰宇视界，供应套数分别为1,套、1,套及1,套。图20年北京商品房新增供应区域分布数据来源：世联评估《年度北京市场年度报告》年，北京新房市场虽受疫情及限购等多重影响，但在政策性用房的供应支撑下，以及开发商资金紧张的低价抛售下，市场成交较往年持续回升。年全年累计新房成交77,套，成交均价为50,元/㎡。相比于年成交套数同比上升27.46%，成交面积同比上升31.51%。图21北京商品住宅年度成交走势数据来源：世联评估《年度北京市场年度报告》本年度成交量最大的区域为大兴区，累计成交16,套，成交均价为45,元/㎡；顺义区排名其次，累计成交8,套，成交均价为46,元/㎡。成交最少的为西城区共计46套、成交均价为,元/㎡。年全年成交量排名前三的项目分别为位于昌平区的奥森ONE限竞房、密云区的恒大上河院及大兴区的亦庄橡树湾，成交套数分别为2,套、1,套及1,套。图22年北京商品住宅成交区域分布数据来源：世联评估《年度北京市场年度报告》整体看来，年北京新房市场保持国家总基调，房住不炒、因城施测，加大政策性用房供应，在保证市场需求的环境下，市场能够平稳运行。预计年北京新房市场未来供应仍以政策用房为主，持续现有基调，保持市场平稳运行。存量市场年，北京存量房住宅成交套数及成交均价均呈现同比上涨趋势。本年度存量房住宅成交,套，较上年同比上涨20.5%；存量房均价为52,元/㎡，同比上涨4.17%。图23北京存量房年度成交走势数据来源：世联评估《年度北京市场年度报告》从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套数为前三，分别为54,套、25,套和24,套，占比分别为28.15%、13.25%和12.43%。成交量最大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍有余，依然是名副其实的成交大户。延庆区成交套数最少，成交1,套，成交量占比仅0.69%。成交均价方面，西城区最高，为,元/㎡；成交均价最低出现在延庆区，为22,元/㎡。图24年北京存量房各区成交套数及市场均价数据来源：世联评估《年度北京市场年度报告》根据年全年存量房数据走势分析可以发现，年4月政府陆续公布了“严打炒作学区房”政策及年中公布了“限贷”等政策，存量房于3月份迎来了第一波爆发，自4月开始存量房成交保持着较为平稳的态势，四季度在贷款政策稳定的大环境下存量房又迎来了一波触底反弹。（二）雄安新区及周边地区年1月中共中央、国务院发布《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》（简称《指导意见》），重点提出雄安新区房地产未来发展方向和进程。《指导意见》指出，构建新型住房供给体系，个人产权住房以共有产权房为主，成为全国首个明确个人住房以共有产权住房为主要形式的城市。共有产权房相比商品房炒作空间更小，其市场也更为平稳。无论是购房还是租房，都需要满足一定的门槛，这个门槛就是积分制。雄安新区成立之初就严格进行房地产调控，楼市调控严格有利于市场平稳。平稳的房地产市场不仅有利于居民生活，也有利于产业落地、发展经济。图25雄安楼市指导意见：构建新型住房供给体系提出设立雄安新区伊始，周边城市楼市就出现价格波动，房价曾从三四千元一度涨到三四万元。但随后，紧邻雄安新区的霸州、文安等10个地区纷纷出台限购政策，构成环雄安限购带。限购内容大体是按照拥有房产情况、户籍情况等约束购房行为。一系列组合拳后，雄安新区周边房地产市场企稳。
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