昨儿更新一文华夏幸福不幸福,考验刚刚开始!今天就这个话题再补充几点:
01华夏幸福“病因”
其一,监管政策:三道红线“压顶”,迫于压力,不仅仅是华夏幸福,各大房地产商都放缓拿地节奏,据悉,华夏幸福土地储备货值和质量不足,当前未售货值约亿元,仅能覆盖未来1年左右的销售额;土地储备中三四线城市占比75%,环京地区占比52%,去化难度偏高。
其二,集中度过高,华夏幸福起步于河北廊坊,环京区域是其最主要的业务布局,成于斯,亦毁于斯——年,得益于环京房价猛涨,快速拿地的华夏幸福销售额突破千亿元,是全国少有的区域性千亿房企。但近年在“房住不炒”的调控政策下,环京房价下跌。如河北霸州市的高档住宅孔雀城,单价已从最高时的1.8万/平方米,降到了元/平方米-元/平方米。
其三,业务模式单一,“园区+地产”是华夏幸福独特的经营模式,也是长短结合的运营模式——短做房地产,长做工业园区,以短养长。产业新城模式是华夏幸福的主要利润增长点,但园区回款周期长,在产业园真正投产以前,政府不会真正实质性“买单”。这个账期至少是2-3年。而当下河北疫情严重,销售去化速度不理想,加之各地财政本就紧张,以房养园的模式势必将华夏幸福带入资金链紧张中,稍有不慎,极易恶性循环。
理清“病因”,这后续“药方”便呼之欲出。
02华夏幸福“药方”
短期来看,以房养园的模式需要大量的现金流,依靠“举债”已经行不通,依靠自有资金或销售回款更是无从谈起,当下,引入战略投资者和基石投资人是当务之急,算得上是“近水”。有消息传华夏幸福可能会引入中国平安作为基石投资者、华润集团作为股权投资者,以此提供资金和债券市场融资等方面的支持。逻辑便在于此。而中国平安本就是华夏幸福第二大股东。
华夏幸福公司股权架构中国平安在业内有“吸血鬼”之称,是否真会锦上添花,未曾可知,目前华夏幸福和中国平安的谈判正在进行当中,另外得益于业务模式,河北省政府亦适时介入,伸以援助之手。给予有条件的财务援助……
长远来看,宏观经济以及房地产行情已变,华夏幸福更应进行一番“改头换面”,才能持续在房地产市场中占有一席之地。这一点,大家拭目以待。
目前,据有关消息,华夏幸福和中融信托已达成和解,加之有河北省政府和新战投的介入,事情正往利好发展,同时也需要市场给予一定的时间和空间。
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