固安处于环京第一圈层南部核心位置，作为产业新城模式的发源地，近年来县域经济飞速发展，现代化产业格局逐渐成型；
依托京津冀一体化的深入发展，大兴国际机场、雄安新区等一系列国家战略的持续推进，城市地位迅速提升；
在北京楼市严控的当下，固安凭借自身优势备受众多京城外溢置业者追捧，房地产市场发展动力强劲。
01、天安门正南50km，双核心区位
固安县位于廊坊市中部，天安门正南50km，处于首都中部核心功能区及京津雄保城市腹地核心区，区位条件独特；
北与北京市大兴区隔永定河相望（距大兴国际机场10km），东接永清县，南临霸州市，西南、西部与保定的雄县（雄安新区）、高碑店市、涿州市接壤，东距天津市约1小时车程。
图片来源：CRIC环京决策系统
02、“上天入地立体交通”，四通八达
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新开通机场高速+现有京开、廊涿2条高速+规划建设京雄高速、京德高速，荣乌高速新线等数条高速组成密集公路交通网，公路出行极其便利。
现有京九铁路+规划在建京雄城际、廊涿城际、固保城际、机场联络线等数条铁路线形成密集铁路交通网，铁路交通将跨越式发展。
03、现代产业初具规模，三区五园发展前景广阔，临空经济区助力临空产业发展
年以来，固安县与华夏幸福以PPP模式打造北部产业新城，迅速实现农业经济向工业经济转变，经济实现大幅度跨越式增长，产业结构不断优化，近年来聚焦电子信息、高端装备等十大重点行业，签约企业超家，招商引资额超亿元。
同时，根据最新编制完成的临空经济区产业发展与实施路径研究，北京大兴国际机场临空经济区将定位为“全球临空经济区4.0模式新典范，环京融合创新动力源”，作为空港经济辐射高地，固安临空产业将迎来重大发展。
04、两轴双城、三区五园多节点”空间格局逐渐成型
固安十三五规划结合城市总体规划及临空经济区开发建设要求，按照新城带动、园区集中、全域覆盖、片区联动的原则，重点打造“两轴双城、三区五园多节点”空间格局，适度扩大建成区、重点功能区建设规模，形成“一北一南”两大新城带动，东西向、南北向两大主轴贯穿，北区、中区、南区三大区全域覆盖，五大现代产业园区分散布局，多个镇域节点联动发展的新型城乡空间格局。
优化北部城区结构，中心城区向南拓展；打造南部温泉新城
中心南拓：中心城区北临永定河，西靠生态产业组团以及京津冀生态廊道，东部受首都第二机场限制，南部柳泉镇与发展腹地相对充足，因此优化、协调县城与西部、东部的发展格局，进而以大广高速、国道以及京九铁路为依托，向南发展用地，为城市未来向南发展打造良好的基础。
南部打造新城：打造牛驼为县域南部新市镇，具有承担县城部分功能的职能，依托丰富的温泉资源，大力发展休闲度假和生态旅游产业。
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目前主要配套集中在北部新城及中部城区，随着牛驼温泉新城开发的不断深入，未来配套将逐渐完善，南部柳泉镇由于京雄高铁固安东站的建立，城市建设及配套设施即将起步。
05、固安房地产市场
政策方面
限购、限贷、控落户
控建设用地，执法严厉，短期无松动可能
北京楼市的火爆及大兴机场建设等诸多利好带动了固安楼市快速发展，大量外溢需求涌入导致固安房地产市场短期急速非理性增长。
在全国重点区域集中控制楼市回归理性发展的大背景下，年4月固安加入限购行列，次年3月加入限贷行列，6月升级限购政策加入3年社保/纳税内容，年5月加入环雄建设用地严控行列并明确无单位及社保无法落户，同年11月再次明确坚定限购限贷等政策的决心，年6月突击查封部分违反政策楼盘。
目前固安具体购房政策为：
本地户籍2套及以上停止在本地购买住房；
非本地户籍能够提供本地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，在固安限购一套住房，（包括一手新建的商品住房和二手房）；
拥有一套或以上商品房产，或者无法提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非固安本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，另补交的社会保险或纳税证明不能做为购房的有效凭证。
土地方面
年以前集中放量，供求两旺；
年后供应萎断崖式下跌，成交萎缩；
楼板价持续上涨
随着北京限购效应显现，大批外溢客群到来，加之北京机场、雄安新区等重大国家战略影响，固安房地产市场需求陡增，开放式供地致土地供求持续升温；年一度成交超过万㎡，楼板价持续上涨。
年中旬以来，随着限购政策升级（加入3年社保等内容）及环雄土地限制供应政策影响，土地供应节奏大幅放缓，受优质区域土地需求旺盛影响，楼板价保持上涨态势。
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商品住宅市场方面
量价：年至今，价格自限购升级以来回归理性，价格整体较为稳定，成交量整体快速回升；
商品住宅供求方面：受北京限购大量客群外溢影响，年以前住宅供求量持续上涨，年6月政府加大限购力度后，市场成交量迅速萎缩，理性市场逐渐回归，随着大兴机场及雄安新区建设不断推进等利好及开发商以价换量影响，年至今，供求量开始快速回升。
数据来源：CRIC环京决策系统
商品住宅价格方面：年6月份以前，住宅价格一直处于上涨态势，年6月中旬后，住宅均价由于限购升级而逐渐快速下降至，年逐渐平稳，年6月，成交均价为元/㎡，较上年限购升级调整阶段涨幅明显。
产品：从北到南产品物业类型分布层次性强，种类齐全；
北部临近永定河一带以孔雀城大湖高端洋房、别墅区及英国宫高层为主，偏向投资改善，品质最高；
主城区以高层住宅为主，公寓及别墅较少，偏向刚需；
城南柳泉镇目前仅燕南郡1个项目，以叠拼别墅为主，由于处于村落之间，配套设施较差；
牛驼温泉区域限购前以别墅业态为主，面向北京高端康养人群，产品品质及价格较高，限购后逐渐以低密洋房及高层为主，价格较低，兼顾改善及部分刚需。
客户：北京外溢客群取代本土刚需，地位牢固，投资倾向明显；
随着环京楼市的火爆及大批北京外溢客群的涌入，固安客群经历了年本土刚需为主到后年北京投资客群占绝对主力，再到年限购升级以后，北京投资客群从占比90%下降到如今70%；
数据来源：CRIC环京决策系统
固安外向型市场逐渐巩固，随着大兴机场开通及京雄高铁建设推进，北京客群占比将逐渐恢复。
房企：品牌房企众多且持续进入，一超（华夏）多强竞争格局稳固。
固安品牌房企众多，华夏幸福居于首位。年华夏幸福以产业新城运营商模式进入固安，拉开固安品牌房企进入序幕；
截至年上半年，固安共8个品牌开发商，华夏幸福垄断北部产业新城区域并大力开发牛驼温泉新城区；首开于年4月份以参投（燕南郡）模式进入城南柳泉镇；荣盛于年6月拿地进入北部产业新城南部区域，其余房企及本地房企（金海等）集中于中部城区。
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结语：固安的特殊区位令其价值已远远超于本身，它代表着京津冀跻身世界第一大城市群的未来潜力，随着京津冀一体化的持续深入及大北京规划、大兴机场开通及雄安新区建设的实施，固安将承接更产业转移，享受更多优势配套资源，在京津冀协同发展中扮演更重要的角色，城市整体实力将持续增强。
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