来源：樱桃大房子
年，在北京新政后，3月22日，廊坊市一纸限购令紧随其后，立即击退了疯狂的投资客，6月限购升级，北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明，且限购1套，这彻底让环京楼市冰封。
北三县从年3月到达顶峰之后，个盘已经普遍跌去了35％-40％以上。
目前市场已经见底企稳，与去年12月最低谷相比，每平米微幅上涨了一两千元。
环京里面，由于时间有限，我只选择了探访北三县，其他地方没机会去了，如果你想投资或者自住，可以参照我的方法去判断他们将来是否有发展机会。
一，行情摸底
1、燕郊
燕郊，已经成为名副其实的睡城，5月29日晚上十点多，我们从通州赶往燕郊，通燕高速路上还在堵车，很多在国贸上班，买不起或租不起北京房子的人，只能越过通州，住在燕郊。
每天都有数十万人往返于北京和燕郊之间，早出晚归，挤上一辆公交车可能都要耗时很长，每天花在路上的时间动辄几小时，北漂的辛酸，让人心疼，北京无处安放的身躯，只能退而求其次蜗居在这个小镇上，承载着他们梦想实现的那一天。
燕郊房价从年3月到达顶峰之后，个盘已经普遍跌去了35％-40％以上，下图只是均价，已经跌了20％。
数据来源：安居客中商产业研究院整理
举几个例子：
1、首尔甜城，燕郊跌幅最大的一个盘，当时炒作年北京会通过来地铁，所以涨幅也是燕郊最大的，链家上的成交记录，80平米2房，去年3月成交价3.87万/平米，去年11月同样户型成交价降到近2万，一平米跌了1.87万，下跌48％，现在反弹到2.37万/平米。
2、潮白人家，最高时3.3万/平米，最低跌到2万，跌幅39％，现在反弹到2.2万。
3、福成上上城五期，也是燕郊的知名代表盘，最高峰涨到3万，现在跌到1.7万，跌幅43％，回到了年6月疯狂之前，比平均跌幅大，也是因为挨着电厂，而且属于燕郊老城，从老城出来上高速那段路出来就要赌上半个小时。加上小区大，投资客非常多，抛盘的多了。
4、美林湾，09年的房子，两房最高涨到3.5万/平米，今年1月最低跌到2万，跌幅43％，现在小幅反弹到2.3万/平米左右。
5、纳丹堡，燕顺路最大小区，大部分户型最高涨到3.2万，最低跌到1.9万，普遍下跌40％，现在2.2万/平米。
跟中介了解到，调控之前，去燕郊疯狂买房的，70％以上都是投资客，大多是在2.8万-3.5万/平米之间买入，如今全部被套牢了！调控之后买燕郊的基本就是刚需了。
跟链家燕顺路门店的置业顾问祁海泉聊了下，他们在燕郊去年最高峰时有一百多家店，因为成交量剧烈萎缩，现在缩到60家店，缩减了近一半。刚限购时，整个燕郊链家每月成交量只有三四十套，后来开始有所好转，去年12月，是价格的最低谷，一个月成交一百多套，这两个月价格止跌企稳，成交量也在回升，每月可以成交两百套左右，说明市场确实是在好转了，但跟疯狂时比，还是天壤之别，去年最鼎盛时光链家在燕郊就能成交多套。链家占燕郊市场份额约25％，现在整个燕郊每月成交量约套。
祁海泉说，包括老旧小区在内，燕郊的存量房源总共有30万套，链家内网委托出售的总共三千套，据此估算，整个燕郊市场在售房源大约有1.2万套左右。
他说燕郊常住人口已达到万人，本地户籍70万，其中原住民40万，30万是外地迁过来的，加上流动人口万。（我查公开资料是年常住75万人，后面没有查到数据）但燕郊只是一个镇，已经相当于很多地级市的人口数了。
如果住在燕郊燕顺路两侧，去国贸上班，在不堵车的情况下，33公里，开车40分钟，但早晚高峰通常都会堵车，所以至少需要一个小时，不过这个通勤时间，对于大北京来说，大家习以为常了。
但住在燕郊老城区的更悲剧，因为国道上每天上下班还要堵上三四十分钟，据说京秦高速，徐尹路潮白河大桥年底通车，可以缓解南面交通压力。
燕郊未开发土地还很多，但现在纳入了通州统一规划，北三县都不再出让新土地，燕郊在卖的新项目主要是商住楼，比如三九街区1.5-1.7万/平米，首尔甜城1.8万/平米，而且都是以前批的地。住宅项目都是以前出让的土地，水榭花城，毛坯价格2万/平米左右，一次性付款，草签合同，或者三年分期付款，可以破限购，现在开始交社保，三年之后再网签。中兴和园，2.3-2.5万/平米。
2、大厂潮白新城
最具代表楼盘孔雀城（下图），0多亩地，目前新房均价1.9-2万/平米，去年限购之前，最高价2.7-2.8万/平米，也跌了28.5％。陪我看房的小刘年6月买了一套，当时只要0元一平。二手房能售的只有一期和二期，去年限购之前最高涨到3.3万/平米，当时反而是投资的多，现在投资基本绝迹了。
跟一家中介了解到，孔雀城一期，刚成交了一套85平米，总价万元，单价1.52万/平米，跟高峰比起来跌了55％，银行可以评估到1.6-1.7万/平米。
由于限购，有些买家苦于没有购房资格，只能冒着风险，给中介首付款，买家是外地户口，首付要一百万，三年后再申请贷款，有了社保再过户。中介说，买家住着房子，压着业主资料，可以不用怕业主一房两卖。
这种情况，从法律上来说，当然是无法完全避免业主一房多卖的风险，好在孔雀城市场也不大，买家如果担心，可以跟所有中介都问一遍，房子之前是不是成交过，毕竟现在市场不好，房子要想卖出去，业主肯定是同时在各个中介放盘的。
燕郊经过十年才有今日的完成成熟，其余环京地区都还处于在发展初期，所以很多人并不看好除燕郊以外的其他环京地区，认为全部是投资客在炒作，大家炒来炒去，没有人接盘，也是枉然。
房子终究是用来住的，如果没有人住，那必然是泡沫，只要有人住，那就有发展起来的希望，所以我特意实地探访了孔雀城一期和二期，年、年交房，至今有四五年，入住率确实非常高。
中介告诉我，现在入住率有七八成，其中30％的是刚需自住，30％投资自住，30％是租房，去年北京遣散人口，很多人跑到这边来租房了，两房租金一个月只要元，白天空荡荡，一到晚上全回来了。
如下图，从马路两边停满的车辆也可以看出小区居住的人气很旺，路边还有一大群大爷们在下着象棋，在这边养老的人群也不少。
孔雀城一二期现在入住率高，就足以说明了大厂未来是能够像燕郊一样发展起来的，只是它起步晚，需要时间。
碰到两个刚从固安看完房过来的美女，都在北京上班，打算给老人买房住周边养老。固安孔雀城环境比这边还好，她是年以元/平米在固安孔雀城卖了一套一居室，现在涨到1.5万/平米，现租元/月，据她说固安南边入住率没有北边高。
相比燕郊，大厂还处于发展初期，大厂毗邻通州，通州成为副中心后，从地理优势上，大厂还是有发展空间的。
住在大厂的人，很多人选择拼车十多元到六号线，也有公交车，一个到八通线，一个到六号线，虽然没有地铁通大厂，但只要有人的地方，肯定会有其他交通工具，只是没有燕郊那么多线路。
潮白新城周边绿化很好，人居环境非常漂亮，商业配套暂时还没有跟上，后期随着入住率的提高，会逐渐跟上。
潮白新城板块除了孔雀城外，新盘供给量已不多，另外只有一个小盘早安北京，4月份因为大张旗鼓违规销售，引发媒体